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新築なのにずっと空室なアパート

  • 2010/04/27(火)

私の近所というのか、行動範囲内に、小さなアパートが1軒新しく建っているが、ずっと空室。出来たのが去年の秋ぐらいだったと思うので、たぶんもう半年もほとんど空きが埋まっていない。

この小さなアパートはどんな感じのか物件かというと、

3戸が南側に上下1戸ずつで、北側に1戸という形で、長屋形式というのか、外階段がないタイプ。一見すると普通の一軒家に見える。外観はブルー 白くてこじんまりとして、結構いい感じなんだけどなあ・・・・。もしかしたら、北側の部屋だけは1室埋まっているかもしれないけど、2戸は空いたままのようだ。

ここは、道1本で人気の吉祥寺なんだけど、家の目の前の道路から住所は練馬区。そして、吉祥寺駅から徒歩たぶん15,6分。ちょっと遠い。バス便だとすると、駅からバス停までが6,7分。バス停からその家から3,4分。ただ、バス便と言っても、夜中の午前1時までバスはガンガン通っているので、本数はすごい。だから、このあたりだと、バス便がすぐにノーというほどの土地柄ではない。

では、何で駄目なのだろうか? もちろん、客付けする不動産屋さんの募集活動がうまくいっていない、家賃設定が高すぎる、そのあたりは値段を下げれば間違いなく大丈夫だとは思う。大家さんが地主系だとあまり家賃とか研究していなくて、漠然と昔の景気のよい時の感覚で値段設定しているのかもしれない。

物件自体は感じがよいし、私ならば住んでもいいかな?とも思うけど・・・・・。周囲のアパートはかなり埋まっている。私見として一番思うのは、この場所自体が閑静な住宅街過ぎて、若者にはちと寂しいかな?という感じ。回りが全部それなりの住宅街で、それもかなり立派な感じの家が多い。そこにぽつんと1Kとかワンルームぐらいに住む若者が住んでしまうと、近所との軋轢とか感じてしまうのかもしれない。さりとて、本当に閑静な家が好きな人は、目の前の道が幹線道路の抜け道で、細い道の割りに交通量がコンスタントに多いから、少しうるさい。だから、ちょっとなあ・となるかもしれない。

やっぱり、感覚的にはここはファミリー物件として、無理にワンルーム3戸にせずに、2DKぐらいの家で上下2戸位にしたほうが客付けはよかったのではと思う。このアパートから100m位の場所にあるアパートは2DK位メインで10戸あるけど、常に満室。10数年経っているけど、目立った劣化もなくて、人気ありそうです。やっぱり、ちょっと駅から離れた物件だと、コンセプトがしっかりしていないと、中途半端で、かつ、値段も高いと苦戦する・・・たとえ新築であったとしてもという意味では、とっても身近な意味で勉強になる1軒です。

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新築アパートの競争力

http://fudousanstudy.blog99.fc2.com/tb.php/126-f78c2775 考えさせられた。 新築は強いとはいえ、 客付けが弱く、 家賃設定が間違っていては。。 大家さんには 優秀なコンサルが必要だと思いますね、 やっぱり。

  • From: ある会社員のブログ |
  • 2010/05/04(火) 09:14:02

この記事に対するコメント

空室

今朝のジョギングで、このアパートを見つけられるかなと、キョロキョロしながら走りましたが、わかりませんでした。

あの辺の場所で、新築なのに空室の原因は、「賃料設定」と「仲介業者を専任にしてそこの客付力が弱い」の2つくらいしか考えられません。

3月の最大の繁忙期を逃してしまったのは、もったいなく、ちょっとやそっとじゃリカバリーできませんね。

女子大通りと五日市街道の間にある、昨年3月に竣工した賃貸マンション(地下1階、地上3階?で、3階はオーナー使用、床下収納のルネス工法)も、まだ空室があるようですね。

39㎡で、16万円は高すぎで、半年くらい経っても4割埋まっていなかったそうです。今でもリベストの入居者募集中の看板が出ています。
武蔵野法人会の懇親会でリベストの社長さんに、この件を聞いたら、入居申し込みはあり、ほとんどの人は指値するのだけれど、オーナーは頑として値引きに応じず、埋まらないとのことでした。

空室が1年以上続くより、2,3万円落として、埋めた方がはるかに収入が上がりますね。

でも、こういう大家さんがいるから、勉強している大家が勝てるのです。
また、その地域の家賃相場の維持にも貢献してくれているわけですね。

  • 投稿者: ドビー
  • 2010/04/29(木) 11:34:52
  • [編集]

★ドビーさん
大変失礼いたしました。今日、不安に思ってそのアパートに行ってみたら、色は白でした。このアパートよりも駅寄りに5分ぐらい行った所にあるのが、水色で4戸の可愛い感じのするアパートで、そちらと一瞬勘違いして書いてしまいました。

ドビーさんの家の前の道を北上して、突き当たった道を右に進み、100mぐら行った左手にあるアパートです(南道路)例のマンションまでは行かない手前だから、今度こそ分かると思います。

>でも、こういう大家さんがいるから、勉強している大家が勝てるのです。また、その地域の家賃相場の維持にも貢献してくれているわけですね。

本当に、そのご指摘ごもっともです。確かに、総崩れになってしまうと困りますものね。この新築を見た上で、少し古いのをみてもらうと、安くていいと思って決めてもらえそうですね。

  • 投稿者: 雪うさ
  • 2010/04/29(木) 21:00:51
  • [編集]

★ドビーさん
39㎡で、16万円は高すぎのマンション、どれかなあ?って以前からきょろきょろ探しているのですが、似たような新しいのが2棟続けてあって、どちらなんでしょうか?って思ってます。今日も見てみたけど、リベストの看板を地面近くに挿して表示している方かしら? 

  • 投稿者: 雪うさ
  • 2010/04/29(木) 21:05:54
  • [編集]

おそらく、「リベストの看板を地面近くに挿して表示している方」だと思います。
住所は吉祥寺東町1-4-19です。

白いアパートは、私がいつも善福寺公園までジョギングする際、そこに行く前に、左に曲がってしまっていると思います。

数日のうちに見に行ってみます。

  • 投稿者: ドビー
  • 2010/04/29(木) 21:41:35
  • [編集]

★ドビーさん
3階建てのRCの件ありがとうございました。そういう目でしっかり眺めてみます。

ドビーンさんはいろんなジョグコースがありますね。私は週に多くて2、3回、少ないと週末1回だけなので、超ワンパターンです。立野公園の桜、見損なってしまいました・・・まだ、週末まで間に合うといいなあ。

  • 投稿者: 雪うさ
  • 2010/04/29(木) 23:33:37
  • [編集]

見つけました

今朝、善福寺公園にジョギングに行く際、白いアパートを発見しました。雪うささんの説明通りで、私の思っていた通りの場所でした。

北側の部屋は、ガスの元栓が開けられ、電気メーターも回っているので、入居していますね。
(大家をしていると、探偵みたいなことをしてしまいます。傍から見ると不審だろうなあと思いながらも、今ではすっかり慣れてしまいました。)

確かに空室のアパートは気になりますね。コンサルしたくなってしまいます。

  • 投稿者: ドビー
  • 2010/04/30(金) 23:39:03
  • [編集]

★ドビーさん
よかった、ふぅ~~。お手数をおかけいたしました。
ほんと、ドビーさんがコンサルしたら、今の時期でもたぶん1ヶ月以内位に客付けできそうな気がするんですけどね(笑)

ところで、私も実は初めてこのアパートで電気メーターが廻っているのか見てみたのです。かすかに動いているような気が・・・という感じなので、確信を持てませんでした。だからブログでもそういう書き方をしたのです。これも修行ですね。数多く見ていれば、すぐに分かったでしょうね。ちなみにガス栓のことは全くわからず、やっぱりお勉強が必要ですね。

  • 投稿者: 雪うさ
  • 2010/05/01(土) 10:36:33
  • [編集]

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