2016年の振り返り

  • 2017/01/01(日)

2016年は初めての新築アパートの立ち上げに本当に苦労した年でした。
新築工事は順調に進んで、3月上旬には引き渡しを受けたものの、肝心のアプローチの階段が全然できなくて、外構工事業者で節約しようと思ったのが、完全に裏目にでました。

夏のお花


そもそも地主でもなく、不動産スキルが対して高くもない私が超格安と思われる土地を仕入れることができたのは、やっぱり擁壁ありで、階段を再作成しなくはならない土地だったせいです。建物の工務店に一緒に頼めば結果的には安くて、早くできたとは思います。

ただ、強度が同じとはいえ、工務店の提案の型枠ブロックではイマイチ下から見上げると不安感をどうしても感じてしまうような形での仕上がりになるのは避けたかった、そのためRCで作ったのはですが、そのために安い業者で納期は3倍ぐらい遅くて、結局まともに普通に階段が上がれて、庭の照明等が付いて安心して敷地内を歩けるようになったのが5月20日頃。さらに、細かい役所や細かいトラブル等がいくつもあり、完全な外構工事が終わったのが7月の下旬(何か月外構工事しているですか! って感じです。ひとえに、自分の力不足と業者の選定誤りです)

そのほかにもいろんな細かい外構や手配、隣家との樹木の伐採や対応など、本当に手間がかかりました。それでも、繁忙期は逃したものの、順調には入居者が入っておりましたが、上下の人のトラブルで上下ともに入居者が喧嘩退去されたのには本当に参りました。やっと秋の繁忙期に満室となりまして、本当にふぅーーーとした気分です。でも、最初は広告料なしで入ったのが、夏からは全て広告料1か月つけたので、とにかく本年度は大した売り上げになりませんでした。 (外構で2,300万円は節約したけど、家賃の逸失利益を考えると近視的にはトータルではたいして変わらなかったかもしれません。でも、長い目で見るとやっぱりRCで作った擁壁のほうが見た目の安心感あるんだなあ。。。。)

2LDKや1LDKなので、ワンルームとは違った入退去のサイクルになるでしょうし、自分の気に入ったデザインで一から建物を作ることができたのは、とても素晴らしい経験だったし、楽しかったです。これで一応順調に退去がなければ、表面利回りが8%半ばなので、このご時世で、かつ利回りが出にくいファミリーで8%半ばは自分で褒めたい?部分もあります。

さて、話は変わりますが、横須賀の築古戸建ても、自衛隊の転勤族だったおかげで、8月下旬には2年を待たずに退去。新築の対応が忙しい中を、便宜屋さんを利用して、建物の問題個所を2回にわたって修繕。便利屋さんを使うといっても、今回の内容はすべて自分で指図をしないとできない内容。雨で3回も順延となり、結局それだけイマイチな状況で内見してもらうので、やっぱり決定力不足。やっと、仕上がったな。。と思った翌週の内見者に決まりました。今度は属性は×××ですが、その分引っ越し確率が低いかなと思いOKとしました。良い方向にでるのかどうか、今後の推移を見守りたいと思います。

とりあえず、満室で年を迎えることができて本当にうれしかったです。
また、今年も飛躍できるようにと思う次第です。