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最近の不動産の価格

  • 2019/04/20(土)

不動産の融資が絞られて、昔の自分が不動産投資を始めた頃(2009年とか2010年とか)の感覚と同じような感じになってきたような気がする。でも、基本的に違うことは、まだまだ物件価格が高いことだ。

始めた頃というのは、あと1,2年ぐらい早く始めていれば、某都銀さんがザルザルで融資をしていたということを記憶している。ちょうど自分が不動産を志した頃には融資の扉は閉まってしまっていた(本当に上手な方は、ぎりぎり間に合った方はいたようです。)でも、女性に対しての風当たりは非常に厳しかった。地主の相続系の人では女性投資家さんは少しいたけど、会社員とかの副業でやっている人は本当に少なかった。

男性も当時不動産投資をやっていた方も、少なくとも20代の方は皆無、30代の方もほとんど見受けられなかった。というよりも、年収が結構高い人が当たり前の世界だった。オリックスやスルガは700万円がボーダーラインではなかったかな? その後、緩い時代になって、年収制限は500万円ぐらいに引き下がってましたが。今では200万、300万円の年収でも始めている方はけっこうおりますが・・・・。

ここ数年のバブルのような不動産融資が超ゆるかった時代が終わり、やっと値段もやや下がってきたなとは思うものの、やっぱりまだまだ高いなというのが正直に思うところ。一時よりは、少し検討したい物件が6%とか7%ではなく、たまーーーに8%台で見かけるようになったという感じ。自分は最初から本当の都心やRCの大きい物は狙っていないので、山手線の左外側とその郊外、または神奈川や埼玉あたりを念頭にしての話。

色んな投資手法があるけど、会社員を辞めた今では大きな物件は無理なので、しばらく静観とするのが基本姿勢。よっぽどおいしい物件があれば検討しますが。一応イメージしているのは次のとおり。
①築古戸建て(手がかからないもの限定)・・・値段からすると、かなり郊外にならざる負えないので、微妙な感じ
②築古区分・・・都心部は無理なので、郊外でやや広目
③小規模なアパート ・・・・土地広目で土地値アパート(バストイレ別)
④新築戸建て (土地値が安くないと建てられないので、かなり郊外。10年程度で実需に売却イメージ)

それぞれ想定している利回りはあるけど、少なくとも今よりはあと2段階位下がらないと購入するのは危険かなと思っている。しばらくは五輪とかあるので簡単には値段は下がらないだろうし、不動産投資だけにこだわらずに広い意味で投資を検討するのがいいのかなと思っている。


古河はなももマラソンと街の観察

  • 2019/03/13(水)

3月10日(日)に第7回古河はなももマラソンに参加した。実にフルマラソンは4年ぶり。この間、非常に不動産活動と会社の仕事が忙しくて、マラソン練習どころではなく。やっと、昨年6月末に退職してからは、ぼつぼつと走ってはいるものの、なかなかまだ以前のようには全く走れず。

いつもマラソン大会に出ると楽しみにしているのは、地方の不動産事情とか建物とか景色を楽しむこと。この大会は以前も第3回の時に参加しているので、概ね事情はわかっていたけど、今回久しぶりに走ってみて、古河という街を観察できて楽しかったです。

東京からは1時間強、茨城県では一番埼玉県よりの場所、駅の周りにはタワーマンションが20階建て位のがあるし、そのほかにもタワー型でない横広の15階以上?ぐらいのかなり大きな大規模マンションが駅前に4,5棟?もある。前に行った時にもあったと思うけど、本当にびっくりするほど駅前にマンションが多い。

駅から離れると田園風景。走り始めて数キロの地点に県立古賀一高があるのだけど、この前にとても大きな大東建託のマンション型の建物(4階建てぐらい?)があり、これは初めて見るような? また、駅の比較的近くにアパホテルがあって、これは以前はなかったような? なんとなく以前よりは建物が増えたような印象。 以前もあったけど積水ハウスの最前線みたいな営業所とか、ダイワハウスさんの新しいアパートが集中して建っているような所もあったり。今はどのアパートも外廊下式でなく、内階段式なんだなあ・・・なんて眺めながら走っているわけです。

一応、大会に参加する前にはこのあたりのボロ戸建てとか格安アパートの売り出し物件なんて情報も確認してはいくのですが、土地が平坦で広い所というのはどこでも建てられるので、やっぱり怖いものがあります。

肝心のマラソンの方は、以前のベストタイムよりも1時間も遅いタイムで、後半はだいぶ歩いてしまいました。4年間の空白の月日はそれだけ重かったということでしょう。これから少しずつ戻してはいきたいところです。

実は一番今回のマラソンで実感したのは、「自分の属している集団はちゃんと選ばないとならない。実力よりも少し上ぐらいの方にくっついて行くほうが良い」ということ。というのは、自分がいつも走っていた一時間速いタイム(そもそも、そんなに速いタイムではないです。女性だとそこそこのタイム)だと、歩いている人はもちろんいますが、ゆっくりながらも走っている人が多いです。自分も脚がつらくなってきたので、脚が回復したら再度走ろうと思っていたのですが、大部分の8割9割が歩いている人ばかりなのです。少し気分が萎えてしまいました。もちろん、もっと自制心がある人ならば別でしょうけど。

よく言うところの「朱に交われば赤くなる」というのか、そんな感じの印象です。例えれば、学校選びでも努力して上のレベルの学校をチャレンジする人もいれば、安泰の学校を選らぶ人もいて。人によって性格が違うので、一概には言えませんが、自分はやっぱり、ちょこっと頑張る形で上の集団にくっついていく作戦の方があっているみたいです。不動産の話に置き換えれば、最初は一人で勉強してましたが、途中から大家さんの会に入り、さらに素晴らしい人達との出会いにより、自分にとっては少し実力以上の会に変わったことでより多くのことが学ぶことができ、そこから得ているものは大きなものだと思うものです。

マラソンは非常に奥の深いものです。健康維持のために無理のないち程度に今後も楽しみたいと思います。

大会ランニング


新築木造4階建てアパートの見学

  • 2019/02/03(日)

日頃から大変お世話になっている方の新築木造4階建ての見学会が昨日行われたので、見学させていただいた。
土地から新築かつ規模が大きいものなので、土地の仕入から竣工まで3年ぐらいかかっており、建築自体も13カ月かかっており、間取りの工夫や盛りだくさんの要素が入っていて、施主の頑張りがわかるものだった。また、多くのカナダ製木材を輸入して使用していることからカナダの関係団体から表彰もされてびっくり! 見学会では90名超の方々が集まり、大変な盛況ぶりだった。

店舗3戸、事務所2戸、住居13戸、埼京線の某駅から徒歩6分の商店街の中に位置する。1階はコミュニティースペースのようなものを志向されているとのこと。住居部分は静かで陽当りがよく、角部屋が多いのも特色。採光の工夫や、絵画が好きなこともあって全室ピクチャーレールつきには驚きました! また統一性をもたせるためカラーコーディネーターの方も加わっており、建築士さん、施工会社さんをはじめとしてチームでの完成という感じがとてもした。2週間に一度はミーティングをずっと長い間されてきたという。なお、木造4階建ては特殊な技術が必要なので施工できる会社は非常に限られてます。石田組さんで建てられてます。

全体像と一階の感じ、上から見た様子。 (写真アップで見たい方はクリックで拡大します)

全体像  広場  一階

アクセントクロスは赤系、青系、グリーン系
赤系 青系  緑系


上層階は陽当りがよく、とても癒されます。ロフトベットのようなものもあったり、専用者専用の有料ロッカールームも6戸用意されており、工夫されてます。
4階  ロフト トランクルーム  ワンフロア―


紹介しきれないほど一杯の工夫があり、本当に見学させていただきありがとうございました。


2018年の振り返り

  • 2018/12/31(月)

2018年は、6月末に会社を早期退職した自分にとっては大変革の年となりました。

不動産投資を始めたときには、まさか自分が早期退職するとは全く思っていなかったのですが、昨年着任した仕事がいまいちで、これ以上会社にいても・・・・と思い、早期退職に手を挙げられる最終年だったので、一年前の7月に手を挙げました。(元会社は、1年前の7,8月の2か月間だけ早期退職は受付ける形)

それから、一緒にずっと不動産活動をしていた父が昨年暮れに急に亡くなり、バタバタした状態で2018年を迎えたのでした。1月末に退職前の一棟を決済。さすがに規模が小さすぎる大家なので、本当はもっと金額が下がってくるのを待ちたかったのですが、まずはもう一棟増やしました。春にはこの物件の入退去がそこそこあって、ちょっと気持ち的にしんどかったです。宅配ロッカーつけたり、物件を少し綺麗にしました。

6月末に退職したら色々とやろうと思っておりましたが、今年の夏が異常に暑かったことで、しばらく草取りなどの外回りに出かけるのは控えてました。退職後は法人関係のの手続きとか、その他色々とあって、やっと涼しくなってきた10月からは物件のテコ入れの草取りなどに順次励むようにしました。台風の後片付けも実施。

2年前新築した物件は初めての更新で半分入れ替わったが、幸いすぐに入居者が埋まり、家賃も少し上げることができた部屋もあり、ほっとしました。

問題は、雑草有りすぎ物件。これでは客付けしんどいな・・・というほど雑草が繁茂して大変。空いた部屋は2階でしたが、上から見ても、ちょっと見るに堪えないほどの繁茂状態・・・・・。 除草剤を撒いて効果が出るのを少し待ったり。延5日間で入居者に近い部分に15m×2mで30平米ほど。写真では写っていないL字部分の方がもっと広くて、人工芝は約3割弱敷いたことになります。以前は防草シート&砂利を敷いていたのですが、全く効果は?????

人工芝

半分

雑草

結局、私と姉貴殿の二人で、草取りは全部を実施、人工芝は砂利を取り除いた上で人工芝を敷いたので、砂利を取り除くのが本当に大変な土方作業だった。細かい作業で非常に疲れた・・・・・。 残りあと2倍程度はどうしようか思案中・・・・。人工芝の効果も観察しながら今後検討する予定。元が山だったので、笹や樹木が勝手に生えてしまうので、鋸は必須な道具です。

とりあえず、この一部屋をなんとか埋めないとならないのが宿題。今後はここまでひどい雑草にならないように努めたいものだ。

引き続き夏の宿題を片づけ中

  • 2018/11/29(木)

今年は夏が暑すぎてアパートの敷地を放置中だったのを、やっと秋になって涼しくなったので現在も引き続き対応中。

先日は1泊2日で凄く繁茂した敷地の雑草と大格闘。大量に除草剤を撒いてきました。そろそろ、除草剤が効き始める頃かなあ・・・・。ほぼ目立つ雑草は取り除きましたが、根っこや細かいのは取り切れず。とにかく、全部で姉貴殿と一緒取った雑草類は実に、50L位の大きなゴミ袋で30袋!!! 正直なところ業者さんを雇うレベルでしたね・・・。でも、そんなことできるほどリッチじゃございませんので、頑張りました♪♪
近日中には、入居者に近い部分には対策を行う予定。

それにしても、11月1日にその雑草取りで風邪をひき、ずっとずっと風邪の症状が残っていて、咳もとれなかったのが、やっとこの数日は収まったような? 実に3週間強は風邪をひいてました・・・・とほほ。

それから、別アパートはママチャリで40分ほどで行けるのですが、こちらは台風で付近から瓦が飛んできたり、目隠しが倒れかかったり、垣根の樹が倒れたりとあれこれあり。なんとか、少しずつテコ入れしてますが、まだ手を付けられていない部分もあり。やっと風邪も治ったので、もう少し本格的にテコ入れしようっと。やっぱり、家から近いのはいいですね。

夏の宿題作業中

  • 2018/10/30(火)

今年の夏は6月から猛暑で、ずっと室外での作業などを行うのは危険が伴う?ほどだったため、ずっと物件の草刈りができませんでした。

そのため、やっと10月になってから涼しくなったので、各物件に複数回ずつ草刈りに行っております。

特にやや自宅からは遠方にあるアパートとしては一棟目の物件は目を覆うほどの絶望的な繁茂状況で、途方に暮れております。本当は車で乗り付けられれば、それなりの工具を持っていけば少し楽にはなるのでしょうけど、なんせぺーパードライバーなので、電車で通ってます。

明日は最寄りの某都市のビジネスホテルに泊まって1泊2日の予定。助っ人の姉貴殿にも手伝ってもらいます。楽天トラベルで、ポイントを使うのでほぼタダ位の宿泊代です。

なんとか見通しがつく程度には片づけたいところです。ふぅ~~~。

隣家からの越境の樹木、解決

  • 2018/09/25(火)

今年1月に購入した中古物件の北側廊下に、北側隣家アパートからの樹木の越境に気付いたのは7月末のこと。すぐに管理会社経由で隣のアパートの管理会社に連絡をとってもらった。そうしたら、8月31日に樹を伐採してくれるという。

返事が来たのは8月上旬だったが、ほどなくお盆休みでもある。ずいぶん待たされるな・・・・と思ったけど、簡単に素人が切れるレベルの樹ではないようなので、待っていた。幸いなことに、廊下の樹が越境している部分は人が通常は通らない場所のため、まあいいっかあ。。。。 それよりも、樹を切るのは最低でも数万円。高ければ1本数十万円にも及ぶので、ご機嫌を損ねないようにしないとと思っていた。隣家は家主が恐らく一部屋に住んでいるようだが、かなり放置された風の2階建てのアパート。

ところが、最近になって綺麗に屋上防水と塗装を全部行ったら、腐っても鯛?で、結構ちゃんとしたRCアパートに見える。全くお金がなかったら樹も切ってくれないと思っていたが、全塗装できる資金があるにはほっとしていた。

◆ビフォー  2階廊下  (写真はいずれもクリックで拡大)
2F写真

◆2階廊下上部
3F写真

◆伐採後を2階から見下ろす
アフター写真

メインの樹は銀杏の木。直径で30センチぐらいある樹でした。3枚目の写真の上の方が銀杏で、下の方に小さな木の伐採後もあり、合計2本切ってもらったようです。本当はシュロの樹もあるのですが、これも越境しかかっているのですが、まあ、3本も切ってもらうとお金もかかるので、来年になって酷いようならば言ってみようかな?

抵当権抹消に関する留意点などあれこれ

  • 2018/09/22(土)

先日、自宅マンションの住宅ローンの完済による抵当権抹消を初めて自分で行ったが、それに関連しての話をちょっと書いてみようと思う。

実は、私は広い意味での金融機関についこの間まで勤めていたのだが、最後の勤務の2~5年前位まで、住宅ローンの保証業務の一環を担当していた。もう少し細かく書くと、銀行などの金融機関から住宅ローンを借りた方の債務の「保証」を行っていたわけです。銀行は通常保証会社に万一債務が滞った場合には保証会社から債権を回収するわけです。

元勤務会社はバブルの頃までは住宅ローン分野の保証をやっていたのですが、現在は手を引いて長いです。しかし、住宅ローン自体が30年とか35年ですので、大分まだ残っているのです。滞りなく払い終わった方は関連会社のファイナンス会社が全て対応するのですが、「以前差し押さえられたか、滞納あった方達だけ」が本体である私の所属会社の方で少しだけ対応しておりました。私の仕事のうち、この手の保証関係の仕事は10分の1位で、本当に片手間的に行っていたし、件数も少なかったので、あまりスキルとしては高くありません(苦笑)

ただ、それなりに感じたことを気づきとしてまとめてみました。興味のある方は以下をお読みください。

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抵当権の抹消手続き

  • 2018/09/18(火)

自宅のマンションのローンを退職金でようやく、ようやく完済できたので、抵当権の抹消手続きを自分でやってみることにした。

多くの大家さんが「これは簡単」とよく書いてあるので、そういった体験談や、法務局のホームページを参考にした。

準備するのは、銀行から送られてきた委任状に少し記載することと、法務局のホームページに掲載されている申請書の準備、この二つだけ! あとは、銀行の印鑑証明をもって、期限以内に実施するのみ。

ところが、気を付けなければならないのは、銀行の印鑑証明の有効期限。これが、3カ月以内でないとならない。自分の場合、ローンの完済は7月上旬に行ったが、その後、別のやるべき優先事項があったので、抵当権抹消手続きは後回しとした。ようやく、その宿題が終わったので、抵当権抹消に取り掛かったが。初めてなので、もっと難しい手続きかと思ったら、ちゃんと読めばすぐにわかる程度。印鑑証明の有効期限が9月中旬だったので、9月上旬には法務局に行き、数日前に無事に完了予定日に法務局に書類を取りに行き、抵当権抹消を確認した。

以下、自分の備忘録も兼ねて記載しておくと、

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新築建売アパートの水道負担金

  • 2018/08/16(木)

よく新築建売の広告内容に、本体の土地建物代金の他に、かっこ書きみたいにちょっと小さく、「別途水道負担金が100数十万円かかります」とコメントされているのを見かける。

水道接続は東京都は無料だが、私の知識では神奈川県の物件には必ず市町村によって多少の金額の違いがあるが、課金される。一戸建てならば20万とか10万円とかだろうけど、アパートだと戸数が多いだけ、一戸当たりなので相当な金額になる。それを、利回りを謳っているのと別枠で記載する業者が、私はとっても嫌いだ。

ぱっと見で利回りは良いと目を引いておいて、実際はこの水道負担金を入れると8%台と広告にうたっていても、簡単に7%台 になる。そうまでして人目を引きたいのかという業者のコザカシイ手口が気にいらない。そもそも不動産投資は利回りはとっても大切何ものなのに、新築建売は結構初心者の人も騙されて買うパターンも多く。こういう風に宣伝に記載されていると、全く勉強していない初心者の人はそんなものなのか・・・・と思って、水道接続の課金は利回りに含んで考えない人もでてきてしまうかもしれない。

まあ、勉強不足の人まで擁護するつもりはないが、そういう手口を使うこと自体が嫌だなあと思う。実際、東京は水道を引くのには行政にお金を払う必要はなく。一種の税金みたいなもんですからありがたい。日本全国がどの程度の行政でかかるか知らないけど、とにかく、利回りで競っているのに、なぜ新築建売だけ、水道負担金を控除して表示するのか、そこが業者のいやらしいところだ。実際に土地から新築を作ったことがある人ならばわかるだろうけど、わざわざ水道接続のその分だけを別に経費として扱って利回りは計算しない。中古ならば当然そんなのは一体化しているからするわけないし。

私のところにくる広告メールで●コーポレーションという会社は特にその傾向が強い。一回だけ融資ゆるゆるの盛況を極めていた時期に気になる物件があったので連絡をとったら、結構上から目線で「順番待ちになってます。一度や二度の申し込みでは当選しません」みたいに言われた。それが、最近では売主物件の宣伝も多いし、以前ほどはさばけないのが明らかな感じのメールだ。いわゆるシコッタ状態なのかもしれない。この業者は特に横浜周辺あたりの新築建売乱造に加担していると思うので、融資がだめになって、さもありなん。私は業界筋の情報には詳しくないけど、特に建てまくった建築会社がいるとは聞いているので、その会社とタイアップでもしていたのかなあ。

ともあれ、不動産は勉強していないと騙されるので、この文面を見るたびに勉強と情報収集は大切と思う。