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2018年の振り返り

  • 2018/12/31(月)

2018年は、6月末に会社を早期退職した自分にとっては大変革の年となりました。

不動産投資を始めたときには、まさか自分が早期退職するとは全く思っていなかったのですが、昨年着任した仕事がいまいちで、これ以上会社にいても・・・・と思い、早期退職に手を挙げられる最終年だったので、一年前の7月に手を挙げました。(元会社は、1年前の7,8月の2か月間だけ早期退職は受付ける形)

それから、一緒にずっと不動産活動をしていた父が昨年暮れに急に亡くなり、バタバタした状態で2018年を迎えたのでした。1月末に退職前の一棟を決済。さすがに規模が小さすぎる大家なので、本当はもっと金額が下がってくるのを待ちたかったのですが、まずはもう一棟増やしました。春にはこの物件の入退去がそこそこあって、ちょっと気持ち的にしんどかったです。宅配ロッカーつけたり、物件を少し綺麗にしました。

6月末に退職したら色々とやろうと思っておりましたが、今年の夏が異常に暑かったことで、しばらく草取りなどの外回りに出かけるのは控えてました。退職後は法人関係のの手続きとか、その他色々とあって、やっと涼しくなってきた10月からは物件のテコ入れの草取りなどに順次励むようにしました。台風の後片付けも実施。

2年前新築した物件は初めての更新で半分入れ替わったが、幸いすぐに入居者が埋まり、家賃も少し上げることができた部屋もあり、ほっとしました。

問題は、雑草有りすぎ物件。これでは客付けしんどいな・・・というほど雑草が繁茂して大変。空いた部屋は2階でしたが、上から見ても、ちょっと見るに堪えないほどの繁茂状態・・・・・。 除草剤を撒いて効果が出るのを少し待ったり。延5日間で入居者に近い部分に15m×2mで30平米ほど。写真では写っていないL字部分の方がもっと広くて、人工芝は約3割弱敷いたことになります。以前は防草シート&砂利を敷いていたのですが、全く効果は?????

人工芝

半分

雑草

結局、私と姉貴殿の二人で、草取りは全部を実施、人工芝は砂利を取り除いた上で人工芝を敷いたので、砂利を取り除くのが本当に大変な土方作業だった。細かい作業で非常に疲れた・・・・・。 残りあと2倍程度はどうしようか思案中・・・・。人工芝の効果も観察しながら今後検討する予定。元が山だったので、笹や樹木が勝手に生えてしまうので、鋸は必須な道具です。

とりあえず、この一部屋をなんとか埋めないとならないのが宿題。今後はここまでひどい雑草にならないように努めたいものだ。

引き続き夏の宿題を片づけ中

  • 2018/11/29(木)

今年は夏が暑すぎてアパートの敷地を放置中だったのを、やっと秋になって涼しくなったので現在も引き続き対応中。

先日は1泊2日で凄く繁茂した敷地の雑草と大格闘。大量に除草剤を撒いてきました。そろそろ、除草剤が効き始める頃かなあ・・・・。ほぼ目立つ雑草は取り除きましたが、根っこや細かいのは取り切れず。とにかく、全部で姉貴殿と一緒取った雑草類は実に、50L位の大きなゴミ袋で30袋!!! 正直なところ業者さんを雇うレベルでしたね・・・。でも、そんなことできるほどリッチじゃございませんので、頑張りました♪♪
近日中には、入居者に近い部分には対策を行う予定。

それにしても、11月1日にその雑草取りで風邪をひき、ずっとずっと風邪の症状が残っていて、咳もとれなかったのが、やっとこの数日は収まったような? 実に3週間強は風邪をひいてました・・・・とほほ。

それから、別アパートはママチャリで40分ほどで行けるのですが、こちらは台風で付近から瓦が飛んできたり、目隠しが倒れかかったり、垣根の樹が倒れたりとあれこれあり。なんとか、少しずつテコ入れしてますが、まだ手を付けられていない部分もあり。やっと風邪も治ったので、もう少し本格的にテコ入れしようっと。やっぱり、家から近いのはいいですね。

夏の宿題作業中

  • 2018/10/30(火)

今年の夏は6月から猛暑で、ずっと室外での作業などを行うのは危険が伴う?ほどだったため、ずっと物件の草刈りができませんでした。

そのため、やっと10月になってから涼しくなったので、各物件に複数回ずつ草刈りに行っております。

特にやや自宅からは遠方にあるアパートとしては一棟目の物件は目を覆うほどの絶望的な繁茂状況で、途方に暮れております。本当は車で乗り付けられれば、それなりの工具を持っていけば少し楽にはなるのでしょうけど、なんせぺーパードライバーなので、電車で通ってます。

明日は最寄りの某都市のビジネスホテルに泊まって1泊2日の予定。助っ人の姉貴殿にも手伝ってもらいます。楽天トラベルで、ポイントを使うのでほぼタダ位の宿泊代です。

なんとか見通しがつく程度には片づけたいところです。ふぅ~~~。

隣家からの越境の樹木、解決

  • 2018/09/25(火)

今年1月に購入した中古物件の北側廊下に、北側隣家アパートからの樹木の越境に気付いたのは7月末のこと。すぐに管理会社経由で隣のアパートの管理会社に連絡をとってもらった。そうしたら、8月31日に樹を伐採してくれるという。

返事が来たのは8月上旬だったが、ほどなくお盆休みでもある。ずいぶん待たされるな・・・・と思ったけど、簡単に素人が切れるレベルの樹ではないようなので、待っていた。幸いなことに、廊下の樹が越境している部分は人が通常は通らない場所のため、まあいいっかあ。。。。 それよりも、樹を切るのは最低でも数万円。高ければ1本数十万円にも及ぶので、ご機嫌を損ねないようにしないとと思っていた。隣家は家主が恐らく一部屋に住んでいるようだが、かなり放置された風の2階建てのアパート。

ところが、最近になって綺麗に屋上防水と塗装を全部行ったら、腐っても鯛?で、結構ちゃんとしたRCアパートに見える。全くお金がなかったら樹も切ってくれないと思っていたが、全塗装できる資金があるにはほっとしていた。

◆ビフォー  2階廊下  (写真はいずれもクリックで拡大)
2F写真

◆2階廊下上部
3F写真

◆伐採後を2階から見下ろす
アフター写真

メインの樹は銀杏の木。直径で30センチぐらいある樹でした。3枚目の写真の上の方が銀杏で、下の方に小さな木の伐採後もあり、合計2本切ってもらったようです。本当はシュロの樹もあるのですが、これも越境しかかっているのですが、まあ、3本も切ってもらうとお金もかかるので、来年になって酷いようならば言ってみようかな?

抵当権抹消に関する留意点などあれこれ

  • 2018/09/22(土)

先日、自宅マンションの住宅ローンの完済による抵当権抹消を初めて自分で行ったが、それに関連しての話をちょっと書いてみようと思う。

実は、私は広い意味での金融機関についこの間まで勤めていたのだが、最後の勤務の2~5年前位まで、住宅ローンの保証業務の一環を担当していた。もう少し細かく書くと、銀行などの金融機関から住宅ローンを借りた方の債務の「保証」を行っていたわけです。銀行は通常保証会社に万一債務が滞った場合には保証会社から債権を回収するわけです。

元勤務会社はバブルの頃までは住宅ローン分野の保証をやっていたのですが、現在は手を引いて長いです。しかし、住宅ローン自体が30年とか35年ですので、大分まだ残っているのです。滞りなく払い終わった方は関連会社のファイナンス会社が全て対応するのですが、「以前差し押さえられたか、滞納あった方達だけ」が本体である私の所属会社の方で少しだけ対応しておりました。私の仕事のうち、この手の保証関係の仕事は10分の1位で、本当に片手間的に行っていたし、件数も少なかったので、あまりスキルとしては高くありません(苦笑)

ただ、それなりに感じたことを気づきとしてまとめてみました。興味のある方は以下をお読みください。

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抵当権の抹消手続き

  • 2018/09/18(火)

自宅のマンションのローンを退職金でようやく、ようやく完済できたので、抵当権の抹消手続きを自分でやってみることにした。

多くの大家さんが「これは簡単」とよく書いてあるので、そういった体験談や、法務局のホームページを参考にした。

準備するのは、銀行から送られてきた委任状に少し記載することと、法務局のホームページに掲載されている申請書の準備、この二つだけ! あとは、銀行の印鑑証明をもって、期限以内に実施するのみ。

ところが、気を付けなければならないのは、銀行の印鑑証明の有効期限。これが、3カ月以内でないとならない。自分の場合、ローンの完済は7月上旬に行ったが、その後、別のやるべき優先事項があったので、抵当権抹消手続きは後回しとした。ようやく、その宿題が終わったので、抵当権抹消に取り掛かったが。初めてなので、もっと難しい手続きかと思ったら、ちゃんと読めばすぐにわかる程度。印鑑証明の有効期限が9月中旬だったので、9月上旬には法務局に行き、数日前に無事に完了予定日に法務局に書類を取りに行き、抵当権抹消を確認した。

以下、自分の備忘録も兼ねて記載しておくと、

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新築建売アパートの水道負担金

  • 2018/08/16(木)

よく新築建売の広告内容に、本体の土地建物代金の他に、かっこ書きみたいにちょっと小さく、「別途水道負担金が100数十万円かかります」とコメントされているのを見かける。

水道接続は東京都は無料だが、私の知識では神奈川県の物件には必ず市町村によって多少の金額の違いがあるが、課金される。一戸建てならば20万とか10万円とかだろうけど、アパートだと戸数が多いだけ、一戸当たりなので相当な金額になる。それを、利回りを謳っているのと別枠で記載する業者が、私はとっても嫌いだ。

ぱっと見で利回りは良いと目を引いておいて、実際はこの水道負担金を入れると8%台と広告にうたっていても、簡単に7%台 になる。そうまでして人目を引きたいのかという業者のコザカシイ手口が気にいらない。そもそも不動産投資は利回りはとっても大切何ものなのに、新築建売は結構初心者の人も騙されて買うパターンも多く。こういう風に宣伝に記載されていると、全く勉強していない初心者の人はそんなものなのか・・・・と思って、水道接続の課金は利回りに含んで考えない人もでてきてしまうかもしれない。

まあ、勉強不足の人まで擁護するつもりはないが、そういう手口を使うこと自体が嫌だなあと思う。実際、東京は水道を引くのには行政にお金を払う必要はなく。一種の税金みたいなもんですからありがたい。日本全国がどの程度の行政でかかるか知らないけど、とにかく、利回りで競っているのに、なぜ新築建売だけ、水道負担金を控除して表示するのか、そこが業者のいやらしいところだ。実際に土地から新築を作ったことがある人ならばわかるだろうけど、わざわざ水道接続のその分だけを別に経費として扱って利回りは計算しない。中古ならば当然そんなのは一体化しているからするわけないし。

私のところにくる広告メールで●コーポレーションという会社は特にその傾向が強い。一回だけ融資ゆるゆるの盛況を極めていた時期に気になる物件があったので連絡をとったら、結構上から目線で「順番待ちになってます。一度や二度の申し込みでは当選しません」みたいに言われた。それが、最近では売主物件の宣伝も多いし、以前ほどはさばけないのが明らかな感じのメールだ。いわゆるシコッタ状態なのかもしれない。この業者は特に横浜周辺あたりの新築建売乱造に加担していると思うので、融資がだめになって、さもありなん。私は業界筋の情報には詳しくないけど、特に建てまくった建築会社がいるとは聞いているので、その会社とタイアップでもしていたのかなあ。

ともあれ、不動産は勉強していないと騙されるので、この文面を見るたびに勉強と情報収集は大切と思う。

楽待のコラムニスト募集メールがうるさい

  • 2018/08/11(土)

投資不動産情報サイトの「楽待」からの実践大家コラムニストの勧誘メールがこのところ、2回か3回位も来ていて、ちょっとびっくり。

「楽待」はファーストロジックという上場会社が運営していることは知っていたけど、今回久しぶりに最新版の会社四季報を購入して、ちょっとパラパラめくっていたら、東証一部上場会社なんですね! (証券コード6037)

一部上場というと相当イメージが高いのだけど、よくよく見ると、従業員45名、株式時価総額97.6億円。私はここまで小さな小型株には投資する方針はないので、客観的にある意味読めるが、四季報にも今回楽待のコラムに<コメント機能>が追加がされたことが記載されていた。

在職中は仕事柄、一応金融機関に勤めており、各種取引先の関係もあるので、インサイダー扱いにならないように上司からくどいほど株式投資はやらないように言われていた。そのため、本当はバブルの頃に株をかじったことがあるので、興味はあるけど、極力株の情報は今まで見ないようにしていた。

今は心置きなく株関連の情報も勉強できるので、あれこれ勉強を始めたばかり。楽待に話を戻すと、そもそも掲載する投資不動産会社の広告料がメインの収益なので、融資が引き締まって買う人が少なくなれば、不動産会社の倒産や広告料低下、それは結局会社の収益低下になるわけ。

結局、楽待のコラムや情報提供を受けて買うような層がどんどん減っていくと、ファーストロジックという会社の収入はどんどん減るわけ。そうなると、一応会員登録をしている私のような人まで、「面白い記事を書いてくれる人が多いほどいい」「初心者が少しでも多くなればいい」ということで、コラムニストを増やすんでしょうね。 (そもそも上級者で楽待に出ている物件買った人ってあまり聞かない気がするけど。)

今までは忙しすぎて、面白そうな記事以外は、ほとんどコラムは読んでいなったが、最近は時間があるので、結構読むことが増えた。特に目立つのがここ最近始めたコラムニストのコラム。恐らく私のところにきたメールみたいなのを見て、自分も・・・・と手を挙げた人が多いんでしょうね。あまりの低レベルとか、どうかな?という危険な投資をしている人が目立つ。まあ、色んな手法があったら、こうやって、罠にはまっていくのだな・・・というのがわかるという意味では勉強になる。

あまりにダメダメなコラムにたまーーーにコメントすると、凹み過ぎて逆切れされている人もいた。あまりにダメすぎるのを他の方がたしなめているシーンなどもあって、それなりにはおもろい部分もある。

水戸大家も廃業したし、色んな会社の倒産やら、廃業が進むと投資不動産専門サイトって、ビジネスとして成り立たなくなってしまう。実需の一般不動産サイトも運営していたら別だけど。ただ、45人しか社員がいない会社で、あまり経費がかかるようなビジネスではないので、人件費だけぐらい? それと、本社がミッドタウン日比谷なので、この賃料を稼げればすぐにどうこうなるわけでもなし。

コラムとしては健美家さんの方が面白いし、ためになる情報も多いが、一応楽待もがんばっていただきたいものです。

雑草取りが大変すぎる(泣)

  • 2018/08/07(火)

私の所有する一棟物はいずれも土地が広め=積算が出やすいように・・・ということで、この時期悩まされるのは雑草。もちろん、積算という意味だけでなく、自分自身が狭い所にチマチマ住むのが好きでない。だから、ゆったりした感じの建物が好き。根っからの?郊外育ちのせい。

そのため、いずれも陽当り良好、特に今年購入したのは陽当り抜群。そうなると、雑草がとにかくすごい。今まではリタイアしたら、どうせ暇が一杯あるから、前から雑草取りに行く計画を立てていたのだが・・・・・

ここまで猛暑だと、とても危険でできない。1棟目物件はGWの時期に一度行ったので、あともう一回、終わらなかった部分をやろうと思っていたら・・・・。ふつうは梅雨明けは7月20日前後のことが多いので、それより前に行こうと思っていたのに・・・。たぶん、今はもっと一杯生えているだろうから、考えるの頭が痛い。この前大量に除草剤を撒いたのが効果でますように。相当広いので、まじにいっぱい生えていると途方に暮れてしまう。

家から自転車でがんばって行ける距離の2棟目は、自転車で行くのが暑いので、しばらく行けていない。ガーデニング的な要素を売りにしているだけに、なんとか近日行きたいところだ。

3棟目は、先日、<下見>に行ってきた。陽当り抜群すぎるので、どの程度の量が茂っているのか確認しようと。前所有者が南側には砂利を引いてくれていて、まあまあの効果があるが、それでもかなりの量。北側に至っては、涼しくなるまで放置決定。ただ、久しぶりに行って、仕事量を見積もることができたし、課題も幾つか見つかったので、次回対応しなくては。ゴミ出しルールが行政によって全部異なるので、そのあたりも役所に確認した。やれやれ・・・・ とにかく、早く涼しくなって欲しい。

自宅リフォームで学んだこと

  • 2018/08/01(水)

世の中には器用な人が多く、いろんなDIYを軽々とこなす人も多い。でも、自分は正直などころ不器用間違いなし(自慢?できるほど、不器用かも!) そのため、賃貸物件のリフォームも器用さを求められるような部分は最初から業者さんにお願いしている。自分でやったのは、築古戸建ての各種掃除や、雑でもごまかせる?外装のペンキ塗りとか木部塗装とか。ごく小さな範囲のCF張り替え。あとは、ガーデニング好きなので植栽関係は割と実施。

要はあまり仕上がりの綺麗さを求められるのはパス。今回は実家のリフォームを工務店さんにお願いしたので、その段取りなどを観察できたので、とても勉強になったので、備忘録として記載しておく。

お願いしたのは2階トイレの便器交換、壁紙、フロアタイル交換と手すり工事。2階の部屋の天井の張替え(雨漏り跡を見せないためにクロス張り。) この工事、実は父の存命中に一時退院したのに合わせて発注していたら、急死してしまったので、工務店さんには半年以上待ってもらっていた。トイレの話だけに限って記載すると以下の通り。

1、工務店さんの責任者が同席して、まずはトイレ設備業者さんと段取り確認。
2、イマドキのトイレ設備は40数年前と電気の位置、給水の位置、排水の位置もすべて違う。すべてやり直し必要。今よりも10センチは便器がドア側に近づ)が、それはいいですか?の確認。
3、排水の位置が異なるので、うちはRCなので、コンクリートを斫る必要あり。木造主体の工務店さんなのでちょっとビビッてましたが、なんとか少しだけ斫って、無事流れるような配管にしてクリア。
4、便器の取り外しまでを設備やさんが行って、その後、クロス屋さんが入る予定が、大幅に設備関係の段取りを取るのに時間がかかり、クロス屋さんは朝に顔を見せたが、一旦帰られた。
5、午後だいぶ経ってから、やっと設備取り外しと設置の段取りができたので、クロス屋さんがクロス剥がしかかる。
6、夕方になって再度設備屋さん登場し、便器の設置。
7、断熱材が壁に入っていなかったので、急遽大工さんがベニヤ持って、壁に一枚入れる作業実施。
8、夜になって、クロス屋さんがクロスとフロアタイル張り終了。

実に朝8時半から夜20時まで! 工務店さん曰く、木造ならば簡単に位置の直しなどができるが、RCであることがかなりネックで、かつ、昔の設備で取り付け方法が全然違うので、想定よりも大幅に作業が手間取ったとのこと。

9、翌朝、工務店さんがトイレのリモコンの位置と手すり位置を当方に確認の上、設置。

やっと、完成~★ 

恐らく、イマドキの木造の家で、同じことをやったら、半日仕事まではいかなくても、初日の作業は夕方16時には終わるような作業のイメージだったようだ。それが、こんなに時間かかるとは・・・・・

今は携帯電話があるので、設備屋さん、クロス屋さん、工務店さんが時間調整を絶妙にしながら対応しているけど、見ていてかなり大変そうだった。よく、施主支給とか、自分も一部DIYで作業するとかいうけど、色んなことを考えないと、いわゆる分離発注はかなり大変なのだなと実感。

今回の工務店さんは、私の賃貸物件も作ってくださったし、実家の増築等でもお世話になったところ。よくDIYでトイレ一式の交換とかされている方いるけど、これができると他はなんでも一通りできるという話も聞いているけど、まさしく、色んな要素が詰まっている作業内容で、見ていてとても勉強になりました。