Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて  玉川陽介著

  • 2017/10/15(日)

昨日はいつも勉強に行っている大家の会に事情があって参加できなかったので、自宅でお勉強? 今まで読んでいてためになった本や法人化に関する本などを復習した。

ずいぶん前に買ってあって読んでいなかった、タイトルの本を斜め読みながら読んでみた。文字通りエクセルを使って調べればいいけど、それまではしてません。実は自分はエクセル苦手、あまり細かい数字の理論が得意ではない。そのため、今回も第一部は良かったけど、後半の部分はちょっとなあ・・・という部分もあり、完全には共感できませんでした。

一つには節税スキームで法人をいくつにも分けて対応する方法で、7つにも分けていた。もちろん銀行にも開示していればいいけど、今問題となっているのは、黙って作ってしまっている場合。玉川先生は単にロジカル的に分けてみる考えを書いているだけなので、それをどう扱うのかは本人のコンプライアンス意識だとは思うけど。フルローン推奨、繰り上げ返済一切否定・・・、全て低金利前提というのも、ちょっと論理ではそうなのかもしれないけど、感情的には納得できない。

読んでいて、この方は株式投資や統計から、不動産投資に移行されてきている方みたいなので、ちょっと不動産賃貸業という感覚ではない。この本自体は、なるべく数字としてのみ淡淡と記載することを目的としているので、それでもよいのかもしれないが。単に自分がまだまだ初心者なので理解できかねている部分が結構あるなと思うと当時に、もうしばらくして読んでみて、理解が深まっているのかを知るのもよいのかもしれない。よって、通常の不動産ノウハウ本とは全く違うスタンスなので、ある意味とても貴重な本でもあると思う。

「税理士」不要時代 渡邊浩滋 著

  • 2017/10/14(土)

この本は実はいただいた新書。税理士先生自身が、これからの時代は専門特化した税理士にならないといけないというスタンスで書いた本。


イマドキは会計ソフトが充実しているので、一定のノウハウさえつかめば、単なる記帳代行は税理士でなくてもできるようになっている。税理士の報酬規程も弁護士も自由化されたように、かなり競争激化しているとのこと。日本全国からネットで集客することも可能な時代で、実際そのようなこともなされているという。


私の本業の会社の仕事でなぜか税理士さんと多く接する機会があり、色々なタイプの先生と電話でお話する機会があった。担当していたのが、東京ではなく西の方のエリアだったこともあり、ちょっとこの本にでてくる税理士先生像ばかりではないことも多かった。地方の先生が多かったせいかな。


渡邊先生は不動産専門だけど、巻末の方にでてくる他の専門分野に特化している先生の方の話が自分には新鮮に思えた。いつも不動産のことばかり読んでいるので、別ジャンルは面白く感じるものだ。自分的には、経営コンサルの方とも仕事で絡んだことがあったが、医療関係の法人は特化してやっている先生がすでに多いとは思うけど、面白い分野かな? 税理士先生はコツコツと机に向かうやや非社交的みたいな人が多いみたいな記載がされたいたけど、成功されている大先生を何人も知っているけど、やっぱり社交的で、楽しい人が多かったです。やっぱり、どの道も成功するのは大変だけど、アイディアも大切と読みながら思ったものです。



 


値段を吊り上げるためにキャッシュを消す不動産業者

  • 2017/10/09(月)

現在、新しい物件の取得に動いていて、色々自分の思うようにいかない部分も多々あり。買おうと思っている元付けは某大手不動産会社。営業マンから昨今の収益不動産事情を伺っていると、悩ましいことばかり。一番ネックなのが俗にいうサンタメ業者の暗躍。


サンタメ業者は新中間省略登記で販売する業者で、最近でこそ金融庁の関係で大分おとなしくはなってきたものの、まだまだ活躍中らしい。そもそも、その業者がいったんは表面的に買うことになるので、その先にいる本当の買主の姿が全く見れない状態とのこと。今回の私のケースでは、先に買い付けを入れていた買主が、本当は1か月半前に買いますと言ってから、全く融資活動を行っていなかったことが判明。そもそも買いたいという本当のお客様がいたのかも不明。そのくせ、勝手な割と高い額で買い付け額で入れていたので、売主さんからすると期待を持って1か月半待たされたということ。でも、その話がほぼダメな話だとわかっても、人間の心理としては、なに安いその金額にこだわってしまい、値段も下げにくいという状況。


私の指値は、ほぼ買い取り業者と同じ目線の金額で笑ってしまうぐらい、いつも競合してしまうのだけど。でも、このサンタメ業者さえいなければ、買主さんをウンと言わせることが可能だったと営業マン君の考え。今の交渉の金額でも、イマドキとしては許せる金額なので、とりあえず続行中。


さて、今回のブログに書いておきたかったことは、実は、これらのサンタメ業者がやっていることで、「レインズに載せた金額をグーグルに頼んで、キャッシュを消す作業を随時依頼している」という話。本当の買主には業者は絶対に本当の値段を見せたくないので、お客様が目にする金額は物凄く自分たちの利益の乗った金額な訳です。だから、とにかくそんなお願いをグーグルにしているとはびっくりでした。


「キャッシュを消す」と言ってもピンとこない人もいると思うけど、要はインターネット上の履歴を消すということ。グーグル以外もあると思うけど、まあ、とにかくそういう手を使ってでも、自分達の利益のためにお客様を養分にしてしまうということ。


グーグルに頼むと自宅の前だけはストリートビューで見せないでモザイクにしてもらうことができるとは聞いていたけど、結構簡単にできてしまうみたいですね。ネットで検索すると、キャッシュを消す専門業者までいるみたい。とにかく買うときはあまり高値掴みしないようにしないとなりませんね。


ちなみに、サンタメ契約ではないけど、私が7月頃に買い付けを入れた7000万円弱の物件、積算がでていて、築年も割と新し目で取り組みそう…と思ったら、すでに販売完了だった。それが、某不動産会社(結構手広くやっている収益物件では有名な会社)から2カ月も経たずに販売。これから多少の外壁塗装程度は施すらしいけど、約1900万弱の上乗せされた金額だった。これは登記をしているから経費かかっている分は多少やむないけど、こうやって値段が吊り上げっていくのかと悲しい気分です。早く値段が下がって、変な業者が倒産してほしい。(ちなみに先日、社長が逮捕された不動産投資会社は倒産したと記事が載っていたけど、早くも3社に分かれて、同じ仕事しているそうです)


不動産投資にも役立つ「こども孫子の兵法」

  • 2017/10/01(日)

新聞の広告でよく見かけるが、子供のために簡単にした意訳した古典名作シリーズというのか・・。
テレビでもよくお見掛けする斎藤孝教授の本。読みやすいので30分か1時間ぐらいで読めてしまいます。
それを、暇なときに何度も読み返すのが自分流。いろんな局面で使えます。胸に染み入ります。

戦国時代のドラマや現代の有名な格言でも孫子の兵法は良く引用される。兵法というけど、生きていく上での孫子の言葉は胸に響く。有名なものをわかりやすく子供向けに解説されている。

本当は古文のまま読めればいいでしょうけど、古文は読めないので子供向けでも十分勉強になりました。

今風に言えば、今は不動産は買い時ではないので、戦わないときはどうすべきかとか、どういう準備をしておけばいいのか・・・・、私たちが生きていく上でのヒントがちりばめられている。会社員をやっていくうえでも、もっと早く読んでおけばよかった。

今度、大人向けの孫子の兵法に関する本があれば、もう少し読んでみたいと思うものです。

「首都圏住みたくない街」他数冊

  • 2017/10/01(日)

不動産関係の本はコンスタントに読んでます。買っている本もあるけど、立ち読みで済ませている本も結構・・・・

とりあえず、一番今年読んでよかったと思うのは首都圏住みたくない街」です

これは、最近は私の行く本屋さんでは会計の前の一番目立つ所に平積みになっております。自分が買ったときはそんなにはメジャーではなかったですが。このブログのリンク先でもある方のプログの紹介記事を見て買おうと思いました。著者が関西出身の方なので、東京出身の自分から見ると少し疑問の部分もあったけど、自分の知らないかなりディープな部分も記載してあって、とっても勉強になりました。著者はよく情報集めてますね。飲み屋さんや繁華街視点が多いのですが、地域観察にはホント良いです。不動購入という立場ではないけど、ものすごく参考になります。実際、土地勘がない所を買おうかと勉強するにはうってつけの本。まず、この本を読んで実際に現地行くのか決めるのもよさそうです。(実はある購入候補物件で、実は見に行こうかどうしようかと思っていたところ、この本でその地域には競合物件がたくさんあることと、思っている以上にイケてないことがわかったので、やめました。。。。)

この本に気をよくして?、もう一冊似たような本を買ったのが、新書版の首都圏格差という本。こちらは、著者のキャラがあまりなくて、ごくごく一般的な教科書的に内容。自分の知識の確認程度でした。

あとは、「自己資金ゼロからキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資!」の本。椙田拓也氏の本は、たぶん1冊目の本も買って読んだ気がする。その手法は?だったが、今回の本は非常にまっとうなことが、コンパクトにまとまっていて読みやすく、頭の整理にもなった。買って終わりでなく、むしろ、その後の展開等も参考になる。ただ、この本はあまり低属性の人には参考にならないだろう(全ての人に良い本はないのでよい。)

「出口から逆算するプロの不動産投資術」の本も読んでいる。これは富士企画、クリスティという、いわゆる不動産投資専門の不動産会社を経営する社長の本。よくある自社への販売誘導の本かと思いきや、非常に常識的な本。私もかれこれ8年位?この道を勉強しているけど、従来型の普通に内金を入れて買うという感じの投資や、地道にやりましょう・・・みたいなスタンスに感じられた。むしろ、色々とかかる経費やトラブルよく考えてから買いましょう・・・みたいな感じもした。もしかしたら、この人の経営する会社で物件買うかも…と思って本を買ってみたけど、現状のところ、次の物件はこの会社でない所から買う方向なので、買っても買わなくてもよかったかなという感じはする。

あと、まだ何冊も読んだけど、とりあえずすぐに手元にあって覚えているのはこの4冊。あと、数冊はあるので、また本の名前を思い出したら、書いておこう。(税金関係の本もたくさんあるけど、それもいずれかければ。。。)

でも、実はこれよりも一番インパクトあったのは、次に挙げる本だけど。。。 また別項目にします。


色々とありすぎて・・・・

  • 2017/07/30(日)

不動産のこと、たくさん書きたいと思うことがあるが、ありすぎて逆に書けない状態。現在、フェースブックなどもあり、そちらの更新もあんまりやっていないが、ブログだとちゃんと形に残ることもあり、下手なことかいたらまずいし・・・・

ということで、とりあえず最近も不動産や税金の本などいくつか読んでいるが、また近日書いてみようとは思っている。

まずは、広告で占領されたのを直すための記事アップでした。

2016年の振り返り

  • 2017/01/01(日)

2016年は初めての新築アパートの立ち上げに本当に苦労した年でした。
新築工事は順調に進んで、3月上旬には引き渡しを受けたものの、肝心のアプローチの階段が全然できなくて、外構工事業者で節約しようと思ったのが、完全に裏目にでました。

夏のお花


そもそも地主でもなく、不動産スキルが対して高くもない私が超格安と思われる土地を仕入れることができたのは、やっぱり擁壁ありで、階段を再作成しなくはならない土地だったせいです。建物の工務店に一緒に頼めば結果的には安くて、早くできたとは思います。

ただ、強度が同じとはいえ、工務店の提案の型枠ブロックではイマイチ下から見上げると不安感をどうしても感じてしまうような形での仕上がりになるのは避けたかった、そのためRCで作ったのはですが、そのために安い業者で納期は3倍ぐらい遅くて、結局まともに普通に階段が上がれて、庭の照明等が付いて安心して敷地内を歩けるようになったのが5月20日頃。さらに、細かい役所や細かいトラブル等がいくつもあり、完全な外構工事が終わったのが7月の下旬(何か月外構工事しているですか! って感じです。ひとえに、自分の力不足と業者の選定誤りです)

そのほかにもいろんな細かい外構や手配、隣家との樹木の伐採や対応など、本当に手間がかかりました。それでも、繁忙期は逃したものの、順調には入居者が入っておりましたが、上下の人のトラブルで上下ともに入居者が喧嘩退去されたのには本当に参りました。やっと秋の繁忙期に満室となりまして、本当にふぅーーーとした気分です。でも、最初は広告料なしで入ったのが、夏からは全て広告料1か月つけたので、とにかく本年度は大した売り上げになりませんでした。 (外構で2,300万円は節約したけど、家賃の逸失利益を考えると近視的にはトータルではたいして変わらなかったかもしれません。でも、長い目で見るとやっぱりRCで作った擁壁のほうが見た目の安心感あるんだなあ。。。。)

2LDKや1LDKなので、ワンルームとは違った入退去のサイクルになるでしょうし、自分の気に入ったデザインで一から建物を作ることができたのは、とても素晴らしい経験だったし、楽しかったです。これで一応順調に退去がなければ、表面利回りが8%半ばなので、このご時世で、かつ利回りが出にくいファミリーで8%半ばは自分で褒めたい?部分もあります。

さて、話は変わりますが、横須賀の築古戸建ても、自衛隊の転勤族だったおかげで、8月下旬には2年を待たずに退去。新築の対応が忙しい中を、便宜屋さんを利用して、建物の問題個所を2回にわたって修繕。便利屋さんを使うといっても、今回の内容はすべて自分で指図をしないとできない内容。雨で3回も順延となり、結局それだけイマイチな状況で内見してもらうので、やっぱり決定力不足。やっと、仕上がったな。。と思った翌週の内見者に決まりました。今度は属性は×××ですが、その分引っ越し確率が低いかなと思いOKとしました。良い方向にでるのかどうか、今後の推移を見守りたいと思います。

とりあえず、満室で年を迎えることができて本当にうれしかったです。
また、今年も飛躍できるようにと思う次第です。

狼旅団不動産セミナー

  • 2016/10/31(月)

土曜日は久しぶりに狼旅団の不動産セミナーに参加した。最近は、ブログで募集開始の時間等が事前に告知されていて、申し込みスタート時間がくると、あっという間に2,3時間ぐらいで定員オーバーになってしまう。

今回は18時から募集開始だったが、そもそも仕事中はネットはできない環境なので、仕事を終えて帰る途中で申込開始したとわかったけど、スマホのインプットが苦手なので家に帰ってPCで落ち着いてエントリーしようとしたら、すでに帰宅時には申し込み終わりそうなカウントダウン状態のようなFBのコメントが発信されていた。本当にぎりぎりエントリーに間に合って、ふぅーーー。本当に参加できて、嬉しかった!!!

内容について、いつものように秘密!

だけど、今の時流にあった内容が聞けてよかった。おそらく不動産セミナーに参加して間もない人にはわからない内容が結構あったと思ったけど、自分的には十分理解できた。とてもわかりやすかった。逆に、昔の自分だったら、全然わからない内容と思える部分もあったので、それなりに自分も進化したのかな?とちょっとうれしかった。

また、幾つかの現在売りに出ている物件の解説があったけど、私も目をつけていて、やっぱり断念したものがテーマの一つになっていたのが、印象的。うちの区分のそばなので、近くに行ったらちょっと見てみないなと思っていた。再建築不可の理由が知りたい。

毎度のことながら、懇親会で知り合う人達との交流も楽しみ。今回、築古組に参加されている3名の方が同席だったので、いろいろとお話を伺えた。さすがにレベルが高いなあ・・・・と感心。また、お話をした別の方がたぶん自分も少し目をつけていた某物件を買われていたことも判明。

現在、やっと新築の方も落ち着いたので、次の方針をいろいろと検討中で悩ましいです。 今日は、昨日いただいた分厚いレジメをもう一度読み返しての復習もいたしました。なかなか奥が深いなあと、改めて思うものです。しみじみ・・・・。 いつも、濃密なセミナー、本当に狼さん、ありがとうございました。
 

ルーバー(目隠し)の設置

  • 2016/09/28(水)

新築の駐輪場の場所を当初から変更して、東側向きの部屋の前に設置することにした。将来的にはアカメの生垣で駐輪場からは見れない予定だが、まだ生垣には程遠い樹木の状態なので部屋が丸見え。

ラティスルーバー

中に住む人も、駐輪する人も遠慮するようでお互い具合が悪い。それで、だいぶ前からホームセンターでよく売っているような、目隠しを設置することにしていた。最初は組み立てが苦手なので、外構業者にやってもらおうとしたら、あのような製品は製品の性能を保証できないので、プロは設置しないんだと拒否された。

それでは、自分でやろうかと思うと、これが曲者。うちは車を持っていないので、配達をしてもらわないとならない。それには値段からすると、ダントツでネット販売が安い!! ところが、大型商品の配達は通常の宅配便とは違うトラックでやるらしく、日付指定まではできるけど、時間指定ができない。自宅でないアパートに丸一日いるわけにもいかず。午前午後指定をできるネット通販は一社のみ。ところが、そこの製品は粗悪品であるという評判が結構ある。本当はアイリスオオヤマの商品がいいんだけど・・・

ホームセンターで買う場合、軽トラを貸してくれるサービスがあるけど、ほとんどペーパードライバーの私には、軽トラの運転は無理! 軽トラで事故起こす確率は確実ぐらいの腕前と自慢?してしまうレベル。とほほ・・・・。
 
結局、いろいろ考えて、ホームセンターの商品を配達してもらうことにした。ここでも時間指定ができないと言われたが、ある程度は聞いてくれそう。だけど、「そのアパートの場所はうちのお店の配達テリトリー以外です」と冷たく言われてしまい。でも、こればかりは、別のお店にわざわざ行って、注文して、配達の指定時間を聞くのも面倒なので、ちょこっと割り増し料金出して、ごり押しで自分の都合のいい時間に配達をしてもらった。(ネットであんなに苦労して時間指定の配達を探した努力は・・・・・。やっぱり、現場主義のほうがいいのね) 材料は自分で運ばなくてよかった。うちは二階建てだけど、高台なので搬入だけでも大変。

さらに、ルーバーの組み立てだけど、どうみても電動ドリルはいるし、硬い地面に柱4本も立てるのは、自分には無理。DIYが得意な人はいいけど、超不器用な自分は怪我するリスクの方が確実!! (苦笑)

それで、便利屋さんを手配。2時間以内でできそうというので、8000円(税別)で対応。雨で予定がどんどん延びてしまったので、やっと晴れた月曜日に設置。会社を休んで同席するのも難なので、父親に立ち合いをお願いした。スコップや梯子を貸す約束だったので駐車場代は節約できたけど、駐車場代が必要な場合にはもう少し高くなったと思う。一部部品がないのがあったので、それは後日つけてくれて、その材料代込みで予定の値段で終了。1時間半で終えて、今後、暇なときに、足りなかった部品をつけてくれるという。

写真は2枚しか映っていないけど、実際は3枚設置。こういう自分が苦手とする作業は人に頼むことで、自分の安全と時間を確保する方針にした。(築古の戸建てでも便利屋さん利用。この話は後日書こうかな・・・。)

20年前の賃貸募集の履歴が・・・(笑)

  • 2016/06/25(土)

現在、うちの新築の賃貸募集、まだ大募集中(苦笑)なのですが、面白いことがあったので書いてみます。

東京の西部を中心に不動産賃貸客付け店を直営でも20数店舗、それなりに広く展開している会社が、私の自宅マンションに平日に3回位訪問している。当然、平日は会社に行っており不在。オートロックなので、共用マンションの入口でインターフォンを鳴らしている姿を録画で確認。

郵送でも、サブリースのお勧めの資料を送ってきている。たまたま、土日に在宅しているときに、営業マンがインターフォンを鳴らしたので、インターフォン越しに話を少しだけした。管理会社が入っていることはレインズを見ればわかるでしょう・・・・という話をしていたところで、インターフォンの画面が時間経過でシャットダウン。もう少し話をしてもいいかなと思っていたけど、その後、営業マンの携帯に電話をしても、非通知でかけても出なかったので、そのままになった。

それから、1週間後ぐらいだったか、

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