会社を早期退職いたしました。

  • 2018/07/06(金)

6月末をもって、会社を早期退職いたしました。
20数年、長いような短いような会社生活でした。
私は大家さんの規模としては本当に小規模なので、こんなんで大丈夫?って感じですが、子供がいるわけでもなく、これ以上、会社生活をするのはしんどいので、区切りとしました。

うちの会社の早期退職制度は、早い時期ならばそれなりにメリットあるのですが、ぎりぎりの時期の行使なので、ほんとうにわずかしかメリットありません。長生きをするとそれなりに終身年金があるのでよいのですが、近視的にみると、メリットはほとんどないかも?ってぐらいです。昨年の夏には早期退職制度を志願する場合は手を挙げなければならなかったので、正直、その時期では全くリタイアは無理な状態だったので、慌てて、父の区分売却、それを元手に一棟購入となりました。本当はもう一棟位ほしかったのですが、今の時期はまだまだ値段が高いので、無理な購入はやめました。

これからは、大家業をメインに穏やかに生活したいと思います。あと、不動産投資以外では、株式投資をやりたいのですが、いかに損をしない、リスクをしないで済む投資ができないかと研究中です。株式投資と言っても、僅かな種金しか使うつもりはないので、派手な投資方法は決してしない予定です。

同級生が不動産屋さんになっていた!

  • 2018/05/20(日)

昨日は高校の同窓会に出席した。某高級ホテルで開催された卒業ウン周年記念の式典は、私たちが高校時代に学んだ国語の先生はかなり有名なエッセイストになっていて、その方もご出席。あまりにごりっぱになられてお声もかけられない・・・・。でも、テレビ画面で映るのと変わらない優しいまなざしだった。 

同級生は華麗な生き方をしている方も多く、女医さん、会計士、弁護士の人、離婚と結婚や、転職を繰り返している方など、さまざまだ。私らの時代は大卒だと就職が非常にできなかった時代なので、主婦になった人も多いが、今の時代になって再び働いている人も多い。

そんな中で、非常に私に近い友人が不動産屋さんを個人でやっている方を発見! すでに東京都免許(2)となっている。宅建は私と同じ法学部なので簡単だろうけど・・・。武者修行で、売買、賃貸、管理の3社にそれぞれ少しずつ勤務して勉強。その後開業したという。もともと、大地主のお嬢さんだったので、自分の物件は持っていないけど、ご親戚やご友人等の関係で、仕事としているのだという。収益物件の会社で売買を経験したというからびっくり。聞いた名前は聞いたことある会社のような、ないような・・・。いわゆる宅建の重説を読む人という立場だったらしい・・・。今や、うちの大学の不動産関係の不動産●●会にも参加しているというのでびっくり!

たぶん、彼女の仕事のエリアは東京の世田谷界隈なのでちょっと直接なにかを・・・ということはないだろうけど、レインズを見れる立場なので、何かあった場合には相談しようかな・・・。

ある不動産のオフ会

  • 2018/05/13(日)

ある人の紹介で、不動産関係のSNSを主体とした会にちょこっと参加している。今まではネットだけだったが、初めて先週の金曜日にオフ会に参加した。

けっこう、これでも人見知りの部分があるので緊張したけど、なんせ40人が狭い居酒屋さんに集まったので、身動きできない感じで、近くにいた人と会話。たまたま隣の方は書き込みを良くされている方だったので、話を聞いていてわかったが、誰もいなかったらどうしよう・・・。知人が他に3人ほど参加していたが、どこに座っているのかさえもわからず。

最初、メンバー見たとき、とてつもなく若い!と思ったが、さすがにそこまでは若い人ばかりではなく。幹事の方は私と同世代。ただ、メインは30歳台の人が多かった。 逆に年配者は非常に少なかった。

全体に多かったのは、この3年間で融資を受けてバンバン買っている人。 手金とか入れずに、フルローン当たり前みたいな感じ。複数法人は当たり前みたいな人もいた。 結構、サラリーマンを卒業している人もいた。 でも、子供さんいて、まだ年金がでるのにあと30年はあるのに、本当に不動産だけで大丈夫なのかな? お子さんがこれから育っていくとか、生まれるっていうときに、不安じゃないのなか?とも思った。(この世代は最初から全く年金を当てにしていないので、関係ないか。。。)

もともとのメンバーの中心人物は100万キャッシュフロークラブ?とか、有名な投資関係のクラブの関係者が3割程度いるからなのか? 自分の投資スタンスとは全く違うだけに、ちょっと・・・・とっても疲れた・・・・。 でも、とても刺激は受けました。本やネットでは、銀行に法人を言わない多法人スキームって有名だけど、実際にやっている人みたのは、2人目・・・。初期の頃には、銀行に言えないようなこと モグモグ・・・みたいなこともやってきたみたい。

非常にダーティーな・・というのか、不動産ってもともとあんまりきれいな世界じゃないけど、裏道っていう感じか。脱法スレスレというのか、少なくともかつては脱法していた・・・みたいな話。

どうも自分はそういうの好きじゃないので、よく平気でそういうのが当たり前って生きていけるなと思ってしまう。顔の面が厚いといのか。こういう人が増えているから、私の本業の方もやりにくくなっているのだろうなと思ったところです。

でも、そんなに急いで拡大すると、イマドキあんまりいい物件がないから、無理して買っていると、思ったように売れなかったり、躓く可能性が高くなるような気もするけど、どうなんでしょう。まあ、人のふり見てわが身を振り返るのにはとても良い体験。

その後、2次会もない?ようなので、今所属の会や知人など4人でお茶してほっとしました。自分の所属の大家の会は老舗で地主さんが多い。年齢層も高く、品性の悪いような話はない。やっぱりとても紳士的だと実感。私的には紳士的な方が好きだけど、何らかの刺激にはこういうのはたまにはいいのかな・・・・。ある意味とても勉強になったオフ会でした。

クレジットカードの発行

  • 2018/05/06(日)

不動産投資をしていると、通常よりも多くのものを買ったり、大きな税金を払うことになる。いままでは漠然とした利用方法だったが、ようやく、マイルを活用できたり、ポイントを活用できる方向に転換中。一通りカードを申請し終わったところ。

今までは家の近くにあってよく購入するヨドバシカメラのカードがメインで、サブがセゾンカード。あとは、会社の義理で入ったカードなどだった。そのうち、義理の会社のカードは1月頃に解約。とりあえず、その代わりに楽天カードを申請。ネット購入や楽天トラベルで予約することが多いためである。

それから、今後は公共料金は銀行口座から引き落としだった大部分をマイルに切り替えるために色々と研究。JALしか運航していない場所に定期的に使いたいこともあるので、JALをメインにして選んだのがJAL東急カード。さらに、ちょっと無駄かもしれないけど、JALのスイカカード。それから、最後にANAもたまに使うと思うので、ANAソラマチカード。

多くの公共料金の引き落としや様々に使うカードは万一落としては嫌なこともあり、JALを2枚にしたけど、ちょっと無駄が多いかも。一番のネックは、イオンと連携するとJALはいいようだけど、イオンはうちの近くにはない。イオンってやっぱり少し郊外のエリアに強いようで・・・・・。 

さっそく、楽天カードでアパートの物件にごみ箱を設置したり、宅配ボックスを設置したり、旅行にいったので、ポイントがたまってきて、先日はポイントだけで小旅行のホテル代がタダになった! 連休の一日前ということもあり、安く済んでよかった! ただ、楽天カードに入るとやたらと宣伝のメールで気まくるのは閉口。

たくさんの引き落としの手続きはまだ半ばで完全には切り替わっていないけど、毎月かなりの金額がカード引き落としとなるので、口座を管理していかなくてはマイナスになりそうで困る。また、所得税の申告にもカードで対応。節税対策していないこともあって(苦笑い) 思いっきり自分レベルの投資家としては納税!!!  相当国家に貢ぎましたトホホ・・・  でも、この所得税の納税だけで、かなりポイント稼いだので、もう少し引き落としが始まれば、マイルでの旅行も近日可能になりそうです。

中古の一棟物件を新規購入

  • 2018/01/31(水)

しばらくブログをさぼっておりましたが、ようやく昨年9月から手掛けていた中古の一棟物を本日1月31日付けで決済できました。
やれやれです。

主に買主の事情や希望で決済日が引き延ばされており、その間に当方も色々な出来事があり、本当に長かった・・・・。

個人的な好みとしては、シングル向けよりも、ファミリー向けが好きで、今までの物件もそういう感じだったのですが、リフォームする際には一度に出ていくお金も面積が広いとそれなりにかかるので、シングルの物件も持ちたいと思っていたのでした。要は所有物件の中でバランスを取りたいという感じでしょうか。

1Kメインで、1DKと3DK(元オーナーの自宅)がミックスした鉄骨3階建ての中古物件です。多摩地区の私鉄特急停車駅の駅近物件です。一番気にいった点は、全部屋がバストイレ別の点です。3点セットの分離工事だけはやりたくないと思っておりますので。部屋も概ね20平米以上はあるし、陽当りがとても良い点が利点です。

利回り的にはそんなによくもなく、とりあえず、ある程度の規模を持つことでリスクを分散したいなと思って購入したのです。場所柄、半分弱が学生、残りが社会人です。できれば今後は社会人のウエイトを上げたいものです。

とりあえず、ご報告まで。

Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて  玉川陽介著

  • 2017/10/15(日)

昨日はいつも勉強に行っている大家の会に事情があって参加できなかったので、自宅でお勉強? 今まで読んでいてためになった本や法人化に関する本などを復習した。

ずいぶん前に買ってあって読んでいなかった、タイトルの本を斜め読みながら読んでみた。文字通りエクセルを使って調べればいいけど、それまではしてません。実は自分はエクセル苦手、あまり細かい数字の理論が得意ではない。そのため、今回も第一部は良かったけど、後半の部分はちょっとなあ・・・という部分もあり、完全には共感できませんでした。

一つには節税スキームで法人をいくつにも分けて対応する方法で、7つにも分けていた。もちろん銀行にも開示していればいいけど、今問題となっているのは、黙って作ってしまっている場合。玉川先生は単にロジカル的に分けてみる考えを書いているだけなので、それをどう扱うのかは本人のコンプライアンス意識だとは思うけど。フルローン推奨、繰り上げ返済一切否定・・・、全て低金利前提というのも、ちょっと論理ではそうなのかもしれないけど、感情的には納得できない。

読んでいて、この方は株式投資や統計から、不動産投資に移行されてきている方みたいなので、ちょっと不動産賃貸業という感覚ではない。この本自体は、なるべく数字としてのみ淡淡と記載することを目的としているので、それでもよいのかもしれないが。単に自分がまだまだ初心者なので理解できかねている部分が結構あるなと思うと当時に、もうしばらくして読んでみて、理解が深まっているのかを知るのもよいのかもしれない。よって、通常の不動産ノウハウ本とは全く違うスタンスなので、ある意味とても貴重な本でもあると思う。

「税理士」不要時代 渡邊浩滋 著

  • 2017/10/14(土)

この本は実はいただいた新書。税理士先生自身が、これからの時代は専門特化した税理士にならないといけないというスタンスで書いた本。


イマドキは会計ソフトが充実しているので、一定のノウハウさえつかめば、単なる記帳代行は税理士でなくてもできるようになっている。税理士の報酬規程も弁護士も自由化されたように、かなり競争激化しているとのこと。日本全国からネットで集客することも可能な時代で、実際そのようなこともなされているという。


私の本業の会社の仕事でなぜか税理士さんと多く接する機会があり、色々なタイプの先生と電話でお話する機会があった。担当していたのが、東京ではなく西の方のエリアだったこともあり、ちょっとこの本にでてくる税理士先生像ばかりではないことも多かった。地方の先生が多かったせいかな。


渡邊先生は不動産専門だけど、巻末の方にでてくる他の専門分野に特化している先生の方の話が自分には新鮮に思えた。いつも不動産のことばかり読んでいるので、別ジャンルは面白く感じるものだ。自分的には、経営コンサルの方とも仕事で絡んだことがあったが、医療関係の法人は特化してやっている先生がすでに多いとは思うけど、面白い分野かな? 税理士先生はコツコツと机に向かうやや非社交的みたいな人が多いみたいな記載がされたいたけど、成功されている大先生を何人も知っているけど、やっぱり社交的で、楽しい人が多かったです。やっぱり、どの道も成功するのは大変だけど、アイディアも大切と読みながら思ったものです。



 


値段を吊り上げるためにキャッシュを消す不動産業者

  • 2017/10/09(月)

現在、新しい物件の取得に動いていて、色々自分の思うようにいかない部分も多々あり。買おうと思っている元付けは某大手不動産会社。営業マンから昨今の収益不動産事情を伺っていると、悩ましいことばかり。一番ネックなのが俗にいうサンタメ業者の暗躍。


サンタメ業者は新中間省略登記で販売する業者で、最近でこそ金融庁の関係で大分おとなしくはなってきたものの、まだまだ活躍中らしい。そもそも、その業者がいったんは表面的に買うことになるので、その先にいる本当の買主の姿が全く見れない状態とのこと。今回の私のケースでは、先に買い付けを入れていた買主が、本当は1か月半前に買いますと言ってから、全く融資活動を行っていなかったことが判明。そもそも買いたいという本当のお客様がいたのかも不明。そのくせ、勝手な割と高い額で買い付け額で入れていたので、売主さんからすると期待を持って1か月半待たされたということ。でも、その話がほぼダメな話だとわかっても、人間の心理としては、なに安いその金額にこだわってしまい、値段も下げにくいという状況。


私の指値は、ほぼ買い取り業者と同じ目線の金額で笑ってしまうぐらい、いつも競合してしまうのだけど。でも、このサンタメ業者さえいなければ、買主さんをウンと言わせることが可能だったと営業マン君の考え。今の交渉の金額でも、イマドキとしては許せる金額なので、とりあえず続行中。


さて、今回のブログに書いておきたかったことは、実は、これらのサンタメ業者がやっていることで、「レインズに載せた金額をグーグルに頼んで、キャッシュを消す作業を随時依頼している」という話。本当の買主には業者は絶対に本当の値段を見せたくないので、お客様が目にする金額は物凄く自分たちの利益の乗った金額な訳です。だから、とにかくそんなお願いをグーグルにしているとはびっくりでした。


「キャッシュを消す」と言ってもピンとこない人もいると思うけど、要はインターネット上の履歴を消すということ。グーグル以外もあると思うけど、まあ、とにかくそういう手を使ってでも、自分達の利益のためにお客様を養分にしてしまうということ。


グーグルに頼むと自宅の前だけはストリートビューで見せないでモザイクにしてもらうことができるとは聞いていたけど、結構簡単にできてしまうみたいですね。ネットで検索すると、キャッシュを消す専門業者までいるみたい。とにかく買うときはあまり高値掴みしないようにしないとなりませんね。


ちなみに、サンタメ契約ではないけど、私が7月頃に買い付けを入れた7000万円弱の物件、積算がでていて、築年も割と新し目で取り組みそう…と思ったら、すでに販売完了だった。それが、某不動産会社(結構手広くやっている収益物件では有名な会社)から2カ月も経たずに販売。これから多少の外壁塗装程度は施すらしいけど、約1900万弱の上乗せされた金額だった。これは登記をしているから経費かかっている分は多少やむないけど、こうやって値段が吊り上げっていくのかと悲しい気分です。早く値段が下がって、変な業者が倒産してほしい。(ちなみに先日、社長が逮捕された不動産投資会社は倒産したと記事が載っていたけど、早くも3社に分かれて、同じ仕事しているそうです)


不動産投資にも役立つ「こども孫子の兵法」

  • 2017/10/01(日)

新聞の広告でよく見かけるが、子供のために簡単にした意訳した古典名作シリーズというのか・・。
テレビでもよくお見掛けする斎藤孝教授の本。読みやすいので30分か1時間ぐらいで読めてしまいます。
それを、暇なときに何度も読み返すのが自分流。いろんな局面で使えます。胸に染み入ります。

戦国時代のドラマや現代の有名な格言でも孫子の兵法は良く引用される。兵法というけど、生きていく上での孫子の言葉は胸に響く。有名なものをわかりやすく子供向けに解説されている。

本当は古文のまま読めればいいでしょうけど、古文は読めないので子供向けでも十分勉強になりました。

今風に言えば、今は不動産は買い時ではないので、戦わないときはどうすべきかとか、どういう準備をしておけばいいのか・・・・、私たちが生きていく上でのヒントがちりばめられている。会社員をやっていくうえでも、もっと早く読んでおけばよかった。

今度、大人向けの孫子の兵法に関する本があれば、もう少し読んでみたいと思うものです。

「首都圏住みたくない街」他数冊

  • 2017/10/01(日)

不動産関係の本はコンスタントに読んでます。買っている本もあるけど、立ち読みで済ませている本も結構・・・・

とりあえず、一番今年読んでよかったと思うのは首都圏住みたくない街」です

これは、最近は私の行く本屋さんでは会計の前の一番目立つ所に平積みになっております。自分が買ったときはそんなにはメジャーではなかったですが。このブログのリンク先でもある方のプログの紹介記事を見て買おうと思いました。著者が関西出身の方なので、東京出身の自分から見ると少し疑問の部分もあったけど、自分の知らないかなりディープな部分も記載してあって、とっても勉強になりました。著者はよく情報集めてますね。飲み屋さんや繁華街視点が多いのですが、地域観察にはホント良いです。不動購入という立場ではないけど、ものすごく参考になります。実際、土地勘がない所を買おうかと勉強するにはうってつけの本。まず、この本を読んで実際に現地行くのか決めるのもよさそうです。(実はある購入候補物件で、実は見に行こうかどうしようかと思っていたところ、この本でその地域には競合物件がたくさんあることと、思っている以上にイケてないことがわかったので、やめました。。。。)

この本に気をよくして?、もう一冊似たような本を買ったのが、新書版の首都圏格差という本。こちらは、著者のキャラがあまりなくて、ごくごく一般的な教科書的に内容。自分の知識の確認程度でした。

あとは、「自己資金ゼロからキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資!」の本。椙田拓也氏の本は、たぶん1冊目の本も買って読んだ気がする。その手法は?だったが、今回の本は非常にまっとうなことが、コンパクトにまとまっていて読みやすく、頭の整理にもなった。買って終わりでなく、むしろ、その後の展開等も参考になる。ただ、この本はあまり低属性の人には参考にならないだろう(全ての人に良い本はないのでよい。)

「出口から逆算するプロの不動産投資術」の本も読んでいる。これは富士企画、クリスティという、いわゆる不動産投資専門の不動産会社を経営する社長の本。よくある自社への販売誘導の本かと思いきや、非常に常識的な本。私もかれこれ8年位?この道を勉強しているけど、従来型の普通に内金を入れて買うという感じの投資や、地道にやりましょう・・・みたいなスタンスに感じられた。むしろ、色々とかかる経費やトラブルよく考えてから買いましょう・・・みたいな感じもした。もしかしたら、この人の経営する会社で物件買うかも…と思って本を買ってみたけど、現状のところ、次の物件はこの会社でない所から買う方向なので、買っても買わなくてもよかったかなという感じはする。

あと、まだ何冊も読んだけど、とりあえずすぐに手元にあって覚えているのはこの4冊。あと、数冊はあるので、また本の名前を思い出したら、書いておこう。(税金関係の本もたくさんあるけど、それもいずれかければ。。。)

でも、実はこれよりも一番インパクトあったのは、次に挙げる本だけど。。。 また別項目にします。