色々とありすぎて・・・・

  • 2017/07/30(日)

不動産のこと、たくさん書きたいと思うことがあるが、ありすぎて逆に書けない状態。現在、フェースブックなどもあり、そちらの更新もあんまりやっていないが、ブログだとちゃんと形に残ることもあり、下手なことかいたらまずいし・・・・

ということで、とりあえず最近も不動産や税金の本などいくつか読んでいるが、また近日書いてみようとは思っている。

まずは、広告で占領されたのを直すための記事アップでした。

2016年の振り返り

  • 2017/01/01(日)

2016年は初めての新築アパートの立ち上げに本当に苦労した年でした。
新築工事は順調に進んで、3月上旬には引き渡しを受けたものの、肝心のアプローチの階段が全然できなくて、外構工事業者で節約しようと思ったのが、完全に裏目にでました。

夏のお花


そもそも地主でもなく、不動産スキルが対して高くもない私が超格安と思われる土地を仕入れることができたのは、やっぱり擁壁ありで、階段を再作成しなくはならない土地だったせいです。建物の工務店に一緒に頼めば結果的には安くて、早くできたとは思います。

ただ、強度が同じとはいえ、工務店の提案の型枠ブロックではイマイチ下から見上げると不安感をどうしても感じてしまうような形での仕上がりになるのは避けたかった、そのためRCで作ったのはですが、そのために安い業者で納期は3倍ぐらい遅くて、結局まともに普通に階段が上がれて、庭の照明等が付いて安心して敷地内を歩けるようになったのが5月20日頃。さらに、細かい役所や細かいトラブル等がいくつもあり、完全な外構工事が終わったのが7月の下旬(何か月外構工事しているですか! って感じです。ひとえに、自分の力不足と業者の選定誤りです)

そのほかにもいろんな細かい外構や手配、隣家との樹木の伐採や対応など、本当に手間がかかりました。それでも、繁忙期は逃したものの、順調には入居者が入っておりましたが、上下の人のトラブルで上下ともに入居者が喧嘩退去されたのには本当に参りました。やっと秋の繁忙期に満室となりまして、本当にふぅーーーとした気分です。でも、最初は広告料なしで入ったのが、夏からは全て広告料1か月つけたので、とにかく本年度は大した売り上げになりませんでした。 (外構で2,300万円は節約したけど、家賃の逸失利益を考えると近視的にはトータルではたいして変わらなかったかもしれません。でも、長い目で見るとやっぱりRCで作った擁壁のほうが見た目の安心感あるんだなあ。。。。)

2LDKや1LDKなので、ワンルームとは違った入退去のサイクルになるでしょうし、自分の気に入ったデザインで一から建物を作ることができたのは、とても素晴らしい経験だったし、楽しかったです。これで一応順調に退去がなければ、表面利回りが8%半ばなので、このご時世で、かつ利回りが出にくいファミリーで8%半ばは自分で褒めたい?部分もあります。

さて、話は変わりますが、横須賀の築古戸建ても、自衛隊の転勤族だったおかげで、8月下旬には2年を待たずに退去。新築の対応が忙しい中を、便宜屋さんを利用して、建物の問題個所を2回にわたって修繕。便利屋さんを使うといっても、今回の内容はすべて自分で指図をしないとできない内容。雨で3回も順延となり、結局それだけイマイチな状況で内見してもらうので、やっぱり決定力不足。やっと、仕上がったな。。と思った翌週の内見者に決まりました。今度は属性は×××ですが、その分引っ越し確率が低いかなと思いOKとしました。良い方向にでるのかどうか、今後の推移を見守りたいと思います。

とりあえず、満室で年を迎えることができて本当にうれしかったです。
また、今年も飛躍できるようにと思う次第です。

狼旅団不動産セミナー

  • 2016/10/31(月)

土曜日は久しぶりに狼旅団の不動産セミナーに参加した。最近は、ブログで募集開始の時間等が事前に告知されていて、申し込みスタート時間がくると、あっという間に2,3時間ぐらいで定員オーバーになってしまう。

今回は18時から募集開始だったが、そもそも仕事中はネットはできない環境なので、仕事を終えて帰る途中で申込開始したとわかったけど、スマホのインプットが苦手なので家に帰ってPCで落ち着いてエントリーしようとしたら、すでに帰宅時には申し込み終わりそうなカウントダウン状態のようなFBのコメントが発信されていた。本当にぎりぎりエントリーに間に合って、ふぅーーー。本当に参加できて、嬉しかった!!!

内容について、いつものように秘密!

だけど、今の時流にあった内容が聞けてよかった。おそらく不動産セミナーに参加して間もない人にはわからない内容が結構あったと思ったけど、自分的には十分理解できた。とてもわかりやすかった。逆に、昔の自分だったら、全然わからない内容と思える部分もあったので、それなりに自分も進化したのかな?とちょっとうれしかった。

また、幾つかの現在売りに出ている物件の解説があったけど、私も目をつけていて、やっぱり断念したものがテーマの一つになっていたのが、印象的。うちの区分のそばなので、近くに行ったらちょっと見てみないなと思っていた。再建築不可の理由が知りたい。

毎度のことながら、懇親会で知り合う人達との交流も楽しみ。今回、築古組に参加されている3名の方が同席だったので、いろいろとお話を伺えた。さすがにレベルが高いなあ・・・・と感心。また、お話をした別の方がたぶん自分も少し目をつけていた某物件を買われていたことも判明。

現在、やっと新築の方も落ち着いたので、次の方針をいろいろと検討中で悩ましいです。 今日は、昨日いただいた分厚いレジメをもう一度読み返しての復習もいたしました。なかなか奥が深いなあと、改めて思うものです。しみじみ・・・・。 いつも、濃密なセミナー、本当に狼さん、ありがとうございました。
 

ルーバー(目隠し)の設置

  • 2016/09/28(水)

新築の駐輪場の場所を当初から変更して、東側向きの部屋の前に設置することにした。将来的にはアカメの生垣で駐輪場からは見れない予定だが、まだ生垣には程遠い樹木の状態なので部屋が丸見え。

ラティスルーバー

中に住む人も、駐輪する人も遠慮するようでお互い具合が悪い。それで、だいぶ前からホームセンターでよく売っているような、目隠しを設置することにしていた。最初は組み立てが苦手なので、外構業者にやってもらおうとしたら、あのような製品は製品の性能を保証できないので、プロは設置しないんだと拒否された。

それでは、自分でやろうかと思うと、これが曲者。うちは車を持っていないので、配達をしてもらわないとならない。それには値段からすると、ダントツでネット販売が安い!! ところが、大型商品の配達は通常の宅配便とは違うトラックでやるらしく、日付指定まではできるけど、時間指定ができない。自宅でないアパートに丸一日いるわけにもいかず。午前午後指定をできるネット通販は一社のみ。ところが、そこの製品は粗悪品であるという評判が結構ある。本当はアイリスオオヤマの商品がいいんだけど・・・

ホームセンターで買う場合、軽トラを貸してくれるサービスがあるけど、ほとんどペーパードライバーの私には、軽トラの運転は無理! 軽トラで事故起こす確率は確実ぐらいの腕前と自慢?してしまうレベル。とほほ・・・・。
 
結局、いろいろ考えて、ホームセンターの商品を配達してもらうことにした。ここでも時間指定ができないと言われたが、ある程度は聞いてくれそう。だけど、「そのアパートの場所はうちのお店の配達テリトリー以外です」と冷たく言われてしまい。でも、こればかりは、別のお店にわざわざ行って、注文して、配達の指定時間を聞くのも面倒なので、ちょこっと割り増し料金出して、ごり押しで自分の都合のいい時間に配達をしてもらった。(ネットであんなに苦労して時間指定の配達を探した努力は・・・・・。やっぱり、現場主義のほうがいいのね) 材料は自分で運ばなくてよかった。うちは二階建てだけど、高台なので搬入だけでも大変。

さらに、ルーバーの組み立てだけど、どうみても電動ドリルはいるし、硬い地面に柱4本も立てるのは、自分には無理。DIYが得意な人はいいけど、超不器用な自分は怪我するリスクの方が確実!! (苦笑)

それで、便利屋さんを手配。2時間以内でできそうというので、8000円(税別)で対応。雨で予定がどんどん延びてしまったので、やっと晴れた月曜日に設置。会社を休んで同席するのも難なので、父親に立ち合いをお願いした。スコップや梯子を貸す約束だったので駐車場代は節約できたけど、駐車場代が必要な場合にはもう少し高くなったと思う。一部部品がないのがあったので、それは後日つけてくれて、その材料代込みで予定の値段で終了。1時間半で終えて、今後、暇なときに、足りなかった部品をつけてくれるという。

写真は2枚しか映っていないけど、実際は3枚設置。こういう自分が苦手とする作業は人に頼むことで、自分の安全と時間を確保する方針にした。(築古の戸建てでも便利屋さん利用。この話は後日書こうかな・・・。)

20年前の賃貸募集の履歴が・・・(笑)

  • 2016/06/25(土)

現在、うちの新築の賃貸募集、まだ大募集中(苦笑)なのですが、面白いことがあったので書いてみます。

東京の西部を中心に不動産賃貸客付け店を直営でも20数店舗、それなりに広く展開している会社が、私の自宅マンションに平日に3回位訪問している。当然、平日は会社に行っており不在。オートロックなので、共用マンションの入口でインターフォンを鳴らしている姿を録画で確認。

郵送でも、サブリースのお勧めの資料を送ってきている。たまたま、土日に在宅しているときに、営業マンがインターフォンを鳴らしたので、インターフォン越しに話を少しだけした。管理会社が入っていることはレインズを見ればわかるでしょう・・・・という話をしていたところで、インターフォンの画面が時間経過でシャットダウン。もう少し話をしてもいいかなと思っていたけど、その後、営業マンの携帯に電話をしても、非通知でかけても出なかったので、そのままになった。

それから、1週間後ぐらいだったか、

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ご近所にコインランドリーができた

  • 2016/06/13(月)

うちの住んでいる家から徒歩1分位の場所に、1年か2年ぐらい前にコインランドリーができた。1階が4畳半位のコンパクトなスペースで、乾燥機が4台ぐらい?洗濯機が4台ぐらい? 場所はバス通りに面しているが、急カーブの場所なので、車を横づけするのができない。2,3階が賃貸マンションで合計4部屋ぐらいの軽量鉄骨。お店は旧来型で、特に特色がない。

このコインランドリーは目の前がクリーニング店。(苦笑)でも、ご近所の人がたまに使っているのをみかけるので、

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ドラム式電気洗濯乾燥機と賃貸住宅

  • 2016/06/08(水)

今回建てた新築で、こうやったらよかった・・・・という反省点が幾つかある。お仕着せの建売ではないので、自分の好みや嗜好を反映して、工務店さんの設計士に設計してもらった。

新築完成間際に、新築を何棟も建てている先輩の方に見ていただいたら、2つの点を指摘を受けた。正直一つは、明らかに失敗。もっと、きちんと作りこめば良かった…。そのことはたぶん、客付けにも反映してしまっている。

さて、もう一つの指摘が、「ドラム式の大きな洗濯機がこのアパートでは入らないですよ」というご指摘。うーーーーん、これは言われるまで全く気づいていなかった。それで、

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「儲かる不動産投資の教科書」和田一人著を読む

  • 2016/05/06(金)

以前に参加した不動産投資のセミナーで、ダントツの内容だった和田一人先生の本が出版され、しばらく前に入手。GWでやっと、落ち着いて本を読む時間ができたので、本日読んでみた。



元不動産投資ファンドマネージャーらしいプロの目線を、誰にでもわかるような平易な言葉で解説されており、大変好感をもった。以前参加したセミナーの内容よりは、教科書的にややマイルドなトーンになったかな?という感じで、大変わかりやすかった。

この手の不動産投資の本で専門家が書くと、よくあるのは英語などの専門用語をやたら振り回してわかったような「気」にさせたり、自社やセミナーへの誘導などがあるが、そういうのが一切ないのが大変良い。専門的な内容を誰でもわかるように平易に書くというのは、実はとても難しいことなのに、1500円で本当にいいんですか?って思ってしまいました。

この本のメインのトーンは「資産の再現性」ということであり、いままで読んだ不動産投資の本の中で、

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土地の固定資産税がやってきた。

  • 2016/05/05(木)

新築の土地分の固定資産税が行政から郵送されてきた。
びっくりポン! な金額で、目を疑った。

1月1日現在は建物は完成していなかったので、更地評価。
更地だと小規模宅地の減免措置も効かないので、思いっきり高い。
土地が広いことは積算評価が高いので、嬉しいといえば嬉しいけど、さすがに参りました。
来年は250㎡までは小規模宅地で6分の1、それ以上の面積分もかなり減額されるので、ほどほどの金額になるだろう。

今までは固定資産税などはコンビニで一年間分をまとめて払っていたけど、さすがに分納しないと無理だわあ・・・・
ナナコカードに最近加入したけど、税金はポイントつかないというし。
ただ、普通のクレジットカード払いならば、クレジットカードのポイントにはなるのかな・・・。

いままで、ポイントとかは漠然としてあまり意識していなかったけど、さすがに本格的に今後は考えていかないといけないと思う次第。

それと、ボロ家でも建て壊さずに皆さんがいる理由、本当に痛感いたしました。
家があるだけであんなに税金が違うのでは、ケチな人はそりゃあ、そのまま放置しておくわね。

新築のアクセントクロス

  • 2016/02/20(土)

現在、新築アパートがそろそろ出来上がる頃合いで、あともう一息。
いろいろとトラブルもあったりして、本当に心から休まる気分がしない。(小心者ですから・・・)。
うちの場合、新築ができても、外構ができないと人様に内見してもらえないような地形なので、お披露目はもう少し先のことですが・・・・

ところで、今回の追加見積もりが大体でてきたけど、アクセントクロスは、女性的には結構選ぶのが楽しかった.。この費用は、もともとのクロスを貼る値段よりも増えた分だけ払うものなので、結果として平米単価300円で遊べました。
そのお値段が、なーーーんと、全部で3万円以下♪

6部屋しかないアパートですが、6部屋全部にトイレの1面とLDKの1面だけをアクセントクロスは貼って、そのうち2部屋のメゾネット部分だけは2階の寝室も1面だけ貼りました。結構、色々と貼ったつもりだけど、新築のとても大きなお金が動く中では、本当に僅かなお金なので、サービスでおまけぐらいの感覚のものなのだと実感した。

でも、賃貸って、そういう<見た目>の目立つ部分だけで部屋が選ばれることが多いので、いくら設備が素敵で充実してますと謳うのよりも、クロスは安くてコストパーフォーマンスのよい宣伝効果だなと強く思いました。

本当はもっとたくさんアクセントクロスを入れても良かったけど、柄が大胆すぎたり、癖が大きすぎると部屋が選ばれなくなってしまうので、ほとほどにしたつもり。今までは自分の賃貸物件では、横須賀の築古戸建てカラーの襖を入れたぐらいしか、色での遊びはしたことがなかったので、今回のチョイスが受け入れてもらえるかどうか、今からドキドキです。